L'essentiel en 30 secondes
- Remake Kross est la première SCPI française à intégrer explicitement le Japon, la Corée du Sud, l'Australie et la Nouvelle-Zélande, sous réserve de conventions fiscales avec la France prévoyant l'élimination de la double imposition.
- Le TRI net cible de 7,5 % à dix ans et le taux de distribution annoncé de 6,5 % par an ne constituent pas des garanties — aucun actif n'est en portefeuille à l'ouverture de la commercialisation.
- La commission de souscription de 12 % TTC représente un coût d'entrée direct à intégrer dans le calcul du rendement effectif, absent du modèle Remake Live.
- L'exposition au risque de change est plafonnée à 50 % hors zone euro, mais la couverture par instruments dérivés n'est pas systématique.
- Les tranches sponsors à 90 € et 95 € offrent une décote sur le prix standard, en échange d'une période d'inaliénabilité de deux ans et un an respectivement.
Remake AM a officialisé le 22 septembre le lancement de Remake Kross, une SCPI exclusivement investie hors de France, couvrant l'Europe, l'Amérique du Nord, et pour la première fois en France, l'Asie et l'Océanie. La société vise un TRI net de 7,5 % à dix ans, avec une commission de souscription — rupture assumée avec le modèle de Remake Live. Voici ce que les documents disponibles permettent d'analyser, au-delà de l'annonce.
Une stratégie 100 % hors de France… sur quatre continents
Remake Kross n'alloue aucune part de son portefeuille à l'immobilier français. L'Europe constitue la zone majoritaire, sans qu'un plafond sectoriel ne soit fixé. L'Amérique du Nord — États-Unis et Canada — fera l'objet d'une approche décrite comme « tactique et sélective ». L'extension vers l'Asie et l'Océanie — Corée du Sud, Japon, Australie, Nouvelle-Zélande — est présentée comme une diversification. Cette ouverture est inédite pour une SCPI française.
La géographie n'est pas le seul angle différenciant. Remake Kross ne s'impose aucune contrainte sectorielle. Bureaux, commerce, logistique, hébergement géré, santé, éducation, résidentiel : l'allocation suivra les cycles immobiliers propres à chaque marché. L'arbitrage entre zones et segments constitue explicitement le moteur de valeur annoncé par la société de gestion.
David Seksig, directeur général de Remake, formule la promesse en ces termes : « Avec Remake Kross, nous ne changeons pas les repères de la SCPI : nous repoussons les frontières de son terrain de jeu. » La phrase est claire sur l'ambition, mais elle ne dit rien sur l'exécution — c'est précisément ce que les filtres de sélection permettent de préciser.
Trois filtres avant de choisir un marché
Tous les pays des quatre zones identifiées ne sont pas automatiquement éligibles. Remake a défini trois conditions cumulatives pour qu'un marché entre dans le périmètre d'investissement de Kross :
- La profondeur du marché immobilier local, c'est-à-dire un volume de transactions suffisant pour permettre des entrées et des sorties à des conditions de marché.
- La couverture par les grands brokers immobiliers internationaux, gage de liquidité informationnelle et de valorisations fiables.
- L'existence d'une convention fiscale entre le pays cible et la France, prévoyant un mécanisme d'élimination de la double imposition des revenus fonciers.
Ce troisième filtre est structurant : il exclut mécaniquement des marchés pourtant profonds — certains pays émergents d'Asie du Sud-Est, par exemple — et explique pourquoi la zone Asie-Océanie se réduit en pratique à quatre pays. Il protège aussi le rendement net de l'investisseur d'une ponction fiscale à la source non récupérable.
L'exposition au risque de change est plafonnée : le portefeuille ne peut pas dépasser 50 % d'actifs libellés hors zone euro. Des instruments de couverture sont mentionnés, mais la société précise qu'ils ne seront pas systématiquement activés. L'investisseur assume donc un risque de change résiduel, non couvert sur une partie du portefeuille. Sur le financement, la dette est plafonnée à 40 % de la valeur des actifs, avec un levier cible d'environ 25 %.
Une gestion active, fondée sur les arbitrages
La performance de Kross repose sur deux leviers explicitement identifiés : les loyers contractuels encaissés et la capacité à réallouer le capital d'un cycle à l'autre. La SCPI prévoit de céder des actifs pour se repositionner, « plutôt que de conserver les actifs par principe ». Ce n'est pas une posture nouvelle dans la gestion immobilière, mais elle tranche avec le modèle buy and hold longtemps dominant dans les SCPI françaises.
Nicolas Kert, président de Remake, formule la thèse : « Notre métier n'est pas de suivre les marchés, mais de savoir lire leurs décalages. » La capacité à identifier ces décalages entre zones géographiques — et à agir avant que le prix ne les intègre — conditionne la réalisation du TRI annoncé.
Les objectifs publiés sont les suivants : un TRI net de tous frais de 7,5 % à dix ans, avec un taux de distribution cible de 6,5 % par an. Ces chiffres ne constituent pas une garantie. Remake Kross est classée SRI 3/7 et relève de l'Article 8 SFDR. Les dirigeants de la société figurent parmi les associés fondateurs de Kross, dans des proportions qualifiées de « conséquentes » — un alignement d'intérêts qui mérite d'être noté, sans pour autant suffire à valider la performance future.
Un TRI cible sur dix ans pour un fonds lancé en 2025 ne peut être apprécié qu'à l'aune du track record existant. Sur l'analyse des SCPI en portefeuille, le TRI long terme, le taux d'occupation financier et le report à nouveau restent les indicateurs à surveiller, bien avant le taux de distribution annoncé à l'ouverture.
Une nouvelle brique dans la gamme Remake
Remake AM a été fondée par Nicolas Kert et David Seksig. La société s'est fait connaître avec Remake Live, lancée début 2022 sans frais de souscription, positionnée sur l'immobilier européen. Remake Live affichait 904 M€ de capitalisation au 30 juin 2026 et a collecté 58 M€ nets au premier semestre. Ces chiffres témoignent d'une collecte soutenue, dans un marché qui a sélectionné sévèrement les véhicules depuis 2022.
Remake Kross s'écarte du modèle de Remake Live sur un point central : elle intègre des frais de souscription. La structure tarifaire publiée comporte trois commissions :
| Type de commission | Taux maximum TTC |
|---|---|
| Souscription | 12 % |
| Gestion (sur produits encaissés) | 12 % |
| Acquisition | 2 % |
La commission de souscription à 12 % représente un coût d'entrée significatif. Elle s'impute directement sur le rendement effectif des premières années et allonge la durée de détention nécessaire pour atteindre l'équilibre. Sur un investissement de 10 000 €, 1 200 € sont prélevés avant même qu'un actif soit acquis. C'est un élément de comparaison à intégrer face à des SCPI sans frais d'entrée.
La gamme Remake s'est également enrichie en 2025 de Remake UK 2025, SCPI millésimée dédiée au marché britannique, dont la capitalisation atteignait 23 M€ à la date du lancement de Kross. Et de Remake Pulse, fonds immobilier agréé ELTIF lancé le même mois. Sur ce dernier format, il convient de rappeler que les véhicules ELTIF intègrent une couche de frais et de contraintes de liquidité qui pèsent sur la performance nette — un point que la documentation commerciale n'explicite pas toujours.
Deux tranches sponsors en dessous du prix de souscription de 100 €
La commercialisation de Remake Kross s'ouvre avec deux tranches tarifaires provisoires, dites sponsors, en dessous du prix de souscription définitif de 100 € par part :
| Tranche | Prix unitaire | Plafond de collecte | Période d'inaliénabilité |
|---|---|---|---|
| Tranche 1 | 90 € | 21,375 M€ | 2 ans |
| Tranche 2 | 95 € | 14,25 M€ | 1 an |
| Prix standard | 100 € | — | — |
La décote en tranche 1 représente 10 % par rapport au prix standard. Elle s'accompagne d'une inaliénabilité de deux ans : les parts ne peuvent être cédées pendant cette période, ce qui annule toute liquidité, même relative, sur l'horizon concerné. Ce n'est pas un frein rédhibitoire pour un investisseur en SCPI — la liquidité n'est de toute façon jamais garantie dans ce type de véhicule — mais c'est une contrainte supplémentaire à documenter.
Le ticket d'entrée minimum est fixé à 60 parts en période sponsor (soit 5 400 € à 90 € ou 5 700 € à 95 €) et à 50 parts hors période sponsor (5 000 €). Remake Kross est accessible en pleine propriété, en nue-propriété et via des versements programmés.
À titre de contexte, Remake AM gérait 927 M€ de capitalisation en SCPI à fin juin, pour 66,8 M€ de collecte nette semestrielle. Ces volumes positionnent la société parmi les gestionnaires actifs du marché français, mais restent nettement inférieurs aux acteurs historiques pesant plusieurs milliards. La trajectoire de collecte sur Remake Live constitue le seul élément de track record disponible pour évaluer la capacité de la société à déployer des capitaux dans de bonnes conditions.
Ce que le lancement ne dit pas encore
Un TRI cible de 7,5 % net à dix ans sur un fonds sans actif en portefeuille est une projection, pas un résultat. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et un rendement annoncé élevé à l'ouverture est un signal d'alerte autant qu'un argument commercial. Les éléments qui permettront de valider ou d'invalider la thèse dans le temps sont : le taux d'occupation financier réel une fois les premiers actifs acquis, la qualité des locataires et la durée ferme des baux, le niveau de report à nouveau constitué, et la capacité effective à arbitrer des actifs en cycle haut sans céder à la pression de collecte.
La structure de frais (12 % de souscription + 12 % de gestion + 2 % d'acquisition) doit également être décomposée sur la durée de détention envisagée pour évaluer son impact réel sur le TRI net investisseur. Ce calcul, absent des documents de présentation, est celui qu'un conseiller indépendant doit produire avant toute décision. Pour approfondir la grille d'analyse applicable à ce type de véhicule, la méthode de sélection des SCPI par un conseiller indépendant détaille les indicateurs à examiner au-delà du taux de distribution.
