L'essentiel en 30 secondes
- Remake Kross est la première SCPI française à intégrer explicitement le Japon, la Corée du Sud, l'Australie et la Nouvelle-Zélande dans son périmètre d'investissement.
- La commission de souscription atteint 12 % TTC maximum — structure tarifaire opposée à celle de Remake Live, lancée sans frais d'entrée en 2022.
- Le TRI cible de 7,5 % net à dix ans et le taux de distribution de 6,5 % par an sont des objectifs non garantis, portés par un fonds sans historique ni portefeuille constitué à l'ouverture.
- Les tranches sponsors offrent une décote de 10 % (90 €) et 5 % (95 €) sur le prix définitif de 100 €, mais imposent une inaliénabilité des parts de deux ans et un an respectivement.
- L'exposition hors zone euro est plafonnée à 50 % du portefeuille, avec une couverture de change non systématique — un risque à surveiller dans les reportings trimestriels.
Remake AM a officialisé le 22 septembre le lancement de Remake Kross, une SCPI 100 % investie hors de France, y compris en Asie et en Océanie — une première dans l'univers des SCPI françaises. Le véhicule rompt avec l'ADN de Remake Live : il applique une commission de souscription et vise un TRI net de 7,5 % à dix ans, non garanti. Avant de souscrire, trois points méritent une lecture attentive : le périmètre géographique, la chaîne de frais et les conditions des tranches sponsors.
Une stratégie 100 % hors de France, sur quatre continents
Remake Kross n'investit aucun euro en France. L'Europe reste la zone d'allocation principale. L'Amérique du Nord (États-Unis et Canada) fait l'objet d'une approche qualifiée de « tactique et sélective » par la société de gestion. L'Asie — Corée du Sud et Japon — et l'Océanie — Australie et Nouvelle-Zélande — constituent la véritable nouveauté : aucune SCPI française n'avait jusqu'ici ouvert ce terrain de jeu.
La sélection des zones Asie-Pacifique n'est pas libre : seuls les pays liés à la France par une convention fiscale prévoyant un mécanisme d'élimination de la double imposition des revenus fonciers sont éligibles. Ce filtre réduit le risque de frottement fiscal, mais il exclut de facto une grande partie du continent asiatique.
Remake Kross ne s'impose aucune spécialisation sectorielle. Bureaux, commerces, logistique, hébergement géré, santé, éducation, résidentiel : l'allocation peut basculer d'un secteur à l'autre selon l'état des cycles immobiliers locaux. David Seksig, directeur général de Remake, formule le positionnement ainsi : « Avec Remake Kross, nous ne changeons pas les repères de la SCPI : nous repoussons les frontières de son terrain de jeu. »
Trois filtres avant de choisir un marché
Pour qu'un pays entre dans le périmètre de Remake Kross, il doit satisfaire trois conditions cumulatives :
- Profondeur du marché immobilier local : volume de transactions suffisant pour permettre des achats et des cessions dans des conditions de marché normales.
- Couverture par les grands brokers internationaux : condition opérationnelle qui conditionne l'accès au flux d'opportunités et à la valorisation des actifs.
- Convention fiscale franco-locale prévoyant l'élimination de la double imposition sur les revenus fonciers : filtre non négociable, surtout pour les zones hors zone euro.
Le risque de change est explicitement reconnu. La SCPI se fixe une limite : au maximum 50 % du portefeuille hors zone euro. Des instruments de couverture peuvent être utilisés sur certaines opérations en devises, mais cette couverture ne sera pas systématique — point à surveiller dans les reportings trimestriels, puisqu'un portefeuille non couvert en dollar ou en yen subit un risque de change direct sur le rendement distribué en euros.
Le levier financier est plafonné à 40 % de la valeur des actifs, avec une cible autour de 25 %. Un levier modéré, cohérent avec un classement SRI 3/7, mais qui amplifie mécaniquement les variations de valeur d'actif en cas de retournement de marché. La SCPI est classée Article 8 SFDR.
Une gestion active, fondée sur les arbitrages
Remake Kross revendique deux moteurs de performance : les loyers contractuels encaissés et la rotation du portefeuille. La logique est explicite : céder des actifs pour se repositionner vers des marchés ou des secteurs plus porteurs, plutôt que de conserver les biens par inertie. Nicolas Kert, président de Remake, formule le principe : « Notre métier n'est pas de suivre les marchés, mais de savoir lire leurs décalages. »
Cette gestion par arbitrage est cohérente avec une stratégie multi-continents : les cycles immobiliers entre l'Europe, l'Amérique du Nord et l'Asie-Pacifique ne sont pas synchronisés. Un bureau vacant à Paris peut coexister avec une logistique sous tension à Tokyo. Encore faut-il que la société de gestion dispose des relais locaux pour capter ces fenêtres d'entrée et de sortie — point que les reportings trimestriels permettront de vérifier dans le temps.
Les objectifs affichés : un TRI net de tous frais de 7,5 % à dix ans et un taux de distribution de 6,5 % par an. Ces deux indicateurs sont expressément non garantis. Les performances passées des autres véhicules Remake ne préjugent pas de celles de Kross, qui part de zéro avec un portefeuille à constituer. Un rendement annoncé élevé sur un fonds sans historique est toujours à traiter comme une cible de gestion, pas comme un acquis.
Les dirigeants de Remake figurent parmi les associés fondateurs de Kross, dans des proportions qualifiées de « conséquentes » par la société. Cet alignement des intérêts entre gérants et porteurs de parts a été systématiquement reproduit sur les véhicules précédents de la gamme.
Une nouvelle brique dans la gamme Remake
Remake AM a été fondée par Nicolas Kert et David Seksig. La société s'est fait connaître avec Remake Live, lancée début 2022 sans frais de souscription. Au 30 juin 2026, Remake Live affichait 904 M€ de capitalisation et avait collecté 58 M€ nets au premier semestre.
Remake Kross abandonne le modèle sans frais d'entrée. La commission de souscription atteint 12 % TTC maximum — un niveau dans la fourchette haute du marché des SCPI à frais. La structure tarifaire complète de Kross se limite à trois commissions :
| Type de commission | Taux |
|---|---|
| Souscription | 12 % TTC maximum |
| Gestion | 12 % TTC des produits encaissés |
| Acquisition | 2 % TTC |
L'absence de commission de cession ou de retrait dans cette liste mérite d'être confirmée dans la note d'information définitive. La chaîne de frais réels — notamment la commission de gestion prélevée sur les loyers bruts encaissés avant distribution — doit être lue dans le document d'information clé (DIC) et non seulement dans les supports commerciaux.
La gamme Remake s'est étoffée en 2025 avec deux autres lancements : Remake UK 2025, SCPI millésimée dédiée au Royaume-Uni (23 M€ de capitalisation à date), et Remake Pulse, fonds immobilier agréé ELTIF lancé ce même mois. Au total, Remake AM gérait 927 M€ de capitalisation en SCPI à fin juin 2026, pour 66,8 M€ de collecte nette semestrielle.
Sur les formats ELTIF, un point de vigilance s'impose : ces véhicules evergreen offrent une liquidité périodique encadrée, pas une liquidité permanente. Les fenêtres de rachat peuvent être suspendues en cas de tension sur les actifs sous-jacents. L'impact sur la performance nette, via les frais spécifiques à ces structures, doit être analysé dans le DIC avant toute décision.
Deux tranches sponsors en dessous du prix de souscription de 100 €
La commercialisation de Remake Kross s'ouvre avec deux tranches à prix réduit, destinées aux premiers souscripteurs :
| Tranche | Prix de la part | Plafond de collecte | Période d'inaliénabilité |
|---|---|---|---|
| Sponsor 1 | 90 € | 21,375 M€ | 2 ans |
| Sponsor 2 | 95 € | 14,25 M€ | 1 an |
| Prix définitif | 100 € | — | — |
La décote par rapport au prix cible de 100 € représente respectivement 10 % et 5 %. Elle est compensée par une durée d'inaliénabilité des parts : les souscripteurs en tranche sponsor 1 ne pourront pas revendre leurs parts pendant deux ans. Ce mécanisme finance la liquidité initiale de la SCPI, mais expose le souscripteur à un risque de blocage en cas de besoin de liquidités avant l'échéance.
Le ticket minimum est fixé à 50 parts hors période sponsor (soit 5 000 €), et à 60 parts en tranches sponsors (5 400 € en tranche 1, 5 700 € en tranche 2). Remake Kross est accessible en pleine propriété, en nue-propriété et via des versements programmés. La souscription en nue-propriété peut présenter un intérêt fiscal pour les contribuables fortement imposés sur les revenus fonciers — à analyser au cas par cas avec un conseiller, car la situation fiscale personnelle conditionne entièrement la pertinence de ce montage.
Comme pour toute SCPI, le risque de perte en capital existe, la liquidité n'est pas garantie, et le rendement distribué dépend des loyers effectivement encaissés. Un fonds récent sans actifs en portefeuille n'a pas de taux d'occupation financier (TOF), pas de report à nouveau et pas de track record propre : les premières années de reporting seront déterminantes pour juger de la cohérence entre les objectifs affichés et l'exécution réelle.
À propos de Remake AM
Présentation de la société de gestion
Remake AM est une société de gestion agréée par l'AMF, fondée par Nicolas Kert et David Seksig. Elle gère un portefeuille immobilier diversifié à travers l'Europe. Ses fonds sont référencés auprès de grands assureurs et distribués par un réseau de conseillers en gestion de patrimoine indépendants. La sélection des actifs repose sur une analyse multicritère intégrant des dimensions financières, environnementales et sociales.
Pour approfondir l'analyse d'une SCPI comme Remake Kross, les documents à lire en priorité sont : le document d'information clé (DIC), la note d'information visée par l'AMF, et — dès qu'ils seront disponibles — les premiers bulletins trimestriels. Le TOF, le report à nouveau et la composition sectorielle du portefeuille donneront bien plus d'information que le taux de distribution annoncé à l'ouverture de la commercialisation. Pour en savoir plus sur l'investissement en SCPI et les critères de sélection, une analyse indépendante reste le meilleur point de départ.
