Swiss Life Asset Managers franchit une étape stratégique avec l’acquisition de trois salles Basic-Fit en Espagne pour la SCPI Mistral Sélection.
- Rendement attractif : supérieur à 7% net à l’acquisition avec une sécurité locative maximale
- Baux longs et stables : durée résiduelle moyenne dépassant 10 ans, certains atteignant 20 ans via options
- Locataire de qualité : Basic-Fit, leader européen du fitness low-cost, occupe 100% des trois sites
- Diversification géographique : l’Espagne devient le 4e pays du portefeuille, consolidant 61% d’actifs hors France
- Actifs modernes : plus de 5 000 m² développés entre 2022 et 2026, limitant les risques de travaux à court terme
Swiss Life Asset Managers France vient de franchir une étape stratégique pour la SCPI Mistral Sélection : l’acquisition de trois salles de fitness Basic-Fit implantées en Espagne, à Murcia, Grenade et La Corogne. Un rendement net à l’acquisition supérieur à 7%, une durée résiduelle moyenne des baux dépassant 10 ans, et une exposition immédiate sur un marché ibérique en plein essor. Pour un portefeuille patrimonial cherchant à capter des flux locatifs récurrents hors de France, l’opération mérite une analyse précise.
Basic-Fit comme locataire : pourquoi ce choix change tout
Le choix du locataire conditionne directement la qualité d’une acquisition immobilière en SCPI. Ici, Basic-Fit, leader européen du fitness low-cost, occupe l’intégralité des trois sites à 100% de taux d’occupation. Ce n’est pas un détail anecdotique : la solidité d’un opérateur de cette envergure offre une visibilité locative que peu d’actifs alternatifs peuvent garantir à ce stade du cycle immobilier.
Les baux signés affichent une durée résiduelle moyenne supérieure à 10 ans, avec des échéances pouvant dépasser 20 ans via options. Le site de Murcia bénéficie même d’une durée résiduelle proche de 14 ans. Cette mécanique contractuelle génère des flux locatifs prévisibles sur le long terme, un critère déterminant pour quiconque cherche à sécuriser ses revenus passifs sans subir les aléas d’une rotation locative élevée.
Le secteur du fitness low-cost résiste structurellement bien aux cycles économiques. Basic-Fit revendique une stratégie d’expansion active sur le marché espagnol, ce qui renforce la crédibilité de son engagement locatif dans ces trois villes. Grenade, avec son environnement universitaire et commercial, ou La Corogne avec son tissu résidentiel dense, constituent des emplacements cohérents avec le modèle économique de l’enseigne.
Trois actifs urbains, une logique de sélection rigoureuse
Les trois salles totalisent plus de 5 000 m² de surface locative cumulée : 2 035 m² à Murcia, 851 m² à Grenade et 2 158 m² à La Corogne. Développées entre 2022 et 2026, ces infrastructures bénéficient d’une conception récente, limitant les risques de travaux notables à court terme.
Voici les caractéristiques distinctives de chaque site :
- Murcia : bassin de population d’environ 85 000 habitants accessible à 20 minutes à pied, bail résiduel proche de 14 ans
- Grenade : proximité immédiate de zones commerciales et universitaires, forte densité de flux piétons
- La Corogne : tissu urbain mixte combinant résidentiel et commerces, accessibilité optimisée
Cette sélection reflète une démarche d’investissement calibrée sur les usages réels des territoires : densité résidentielle, accessibilité piétonne, mixité fonctionnelle. Ce n’est pas une simple logique de rendement brut, mais une réflexion sur la pérennité de la demande locative à l’échelle locale. Pour un patrimoine cherchant à anticiper les transformations urbaines plutôt qu’à les subir, cette granularité d’analyse fait la différence.
Pour approfondir votre compréhension des dynamiques de collecte et de rendement sur ce type de véhicule, les bulletins SCPI du 1er trimestre 2026, avec une collecte à 1,2 Md€ et des rendements stables, fournissent un éclairage sectoriel précieux.
Espagne : le 4e pays du portefeuille et une diversification calculée
Cette opération marque l’entrée de Mistral Sélection sur le marché espagnol, qui devient le quatrième pays européen du portefeuille. Constat immédiat : environ 61% des actifs sont désormais situés hors de France, confirmant une stratégie de diversification géographique progressive et structurée au sein de la zone euro.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement net à l’acquisition | Supérieur à 7% |
| Surface locative cumulée | Plus de 5 000 m² |
| Taux d’occupation | 100% |
| Durée résiduelle moyenne des baux | Supérieure à 10 ans |
| Part des actifs hors France | Environ 61% |
| Rang de l’Espagne dans le portefeuille | 4e pays européen |
Julien Hennion, gérant de la SCPI Mistral Sélection chez Swiss Life AM, résume l’esprit de l’opération : sélectionner des actifs urbains bien situés, loués à des opérateurs solides, pour générer des revenus durables tout en renforçant la diversification du portefeuille. Cette philosophie rejoint une réflexion plus large sur la diversification géopolitique comme priorité pour les investisseurs avisés.
Sur un marché où certaines SCPI traversent des périodes de tension, la transparence sur ce que cache réellement la collecte nette des SCPI reste un indicateur à surveiller de près pour calibrer ses arbitrages. Et pour ceux qui s’interrogent sur la liquidité de leurs positions, comprendre les mécanismes des SCPI à capital suspendu et l’analyse des marchés secondaires devient indispensable avant tout engagement.
Investir dans Mistral Sélection avec un avantage concret dès l’entrée
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et les objectifs de rendement mentionnés ne constituent aucune promesse contractuelle. Cela dit, un rendement cible supérieur à 7% net à l’acquisition sur des actifs récents, loués à un opérateur de premier rang avec des baux longs, représente un couple rendement-risque que peu de classes d’actifs traditionnelles peuvent aligner aujourd’hui.
La dimension sectorielle mérite attention : le segment du bien-être et du fitness accessible connaît une progression structurelle de la pratique sportive en Europe. Ce n’est pas un effet de mode, c’est une transformation profonde des habitudes de consommation qui soutient la demande locative de long terme.
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