L’article en bref. Le secteur hôtelier européen a généré plus de 23 milliards d’euros de transactions en 2025, démontrant une résilience remarquable malgré les tensions géopolitiques. Les investisseurs privilégient désormais une sélection rigoureuse par actif plutôt que l’acquisition de portefeuilles standardisés, avec une préférence marquée pour l’hôtellerie de plein air et les segments premium.

• Dynamique géographique : l’Espagne affiche 8 % de rendement en 2025, l’Italie domine en performance cumulée depuis 2022
• Stock picking dominant : 75 % des transactions en 2025, atteignant 90 % au T1 2026
• Hôtellerie de plein air : actif institutionnel confirmé, contracyclique et résistant aux chocs économiques
• Plateforme Slow Village : Swiss Life Finance accompagne le déploiement vers 30 établissements à horizon 2030 en France
• Contrainte d’offre : raréfaction du foncier soutient les valorisations et limite la concurrence

En 2025, le marché de l’investissement hôtelier européen a franchi un seuil symbolique : plus de 23 milliards d’euros de transactions sur un total de 225 milliards enregistrés toutes classes d’actifs confondues, soit plus de 10 % du volume global. Ce chiffre illustre une dynamique que peu d’observateurs anticipaient avec une telle ampleur. Béatrice Guedj, Head of Research and Innovation chez Swiss Life Asset Managers France, le confirme : le secteur hôtelier a démontré une résilience remarquable, y compris face aux tensions géopolitiques et aux effets des mesures protectionnistes américaines. Les flux touristiques intra-européens sont restés robustes, notamment entre l’Espagne, l’Italie et la France.

Pourquoi la géographie détermine la performance hôtelière

Le positionnement géographique d’un actif hôtelier n’est plus un simple critère de localisation. C’est aujourd’hui un déterminant central de la création de valeur. L’Europe du Sud concentre l’essentiel des opportunités : l’Espagne affiche près de 8 % de rendement en capital sur 2025, avec une progression cumulée dépassant 21 % depuis le retournement monétaire de 2022. Le Portugal progresse de 4,3 % sur la même période, tandis que l’Italie présente la meilleure performance cumulée depuis 2022.

À l’opposé, certains marchés restent en difficulté. L’Allemagne et la Belgique, trop exposées aux déplacements professionnels, peinent à retrouver leur attractivité d’avant-crise. Cette divergence géographique plaide pour une diversification géopolitique raisonnée des portefeuilles, une approche que les investisseurs institutionnels ont intégrée depuis plusieurs années déjà.

Sur le plan tactique, le stock picking domine largement : il représentait 75 % des transactions hôtelières en 2025, et même 90 % au premier trimestre 2026. Fini le temps des acquisitions de portefeuilles standardisés. Chaque actif se sélectionne désormais pour ses caractéristiques propres, sa capacité à monter en gamme, et son potentiel de repositionnement tarifaire. Les resorts premium, les hôtels lifestyle et l’hôtellerie de plein air constituent les segments les plus recherchés.

L’hôtellerie de plein air, un segment institutionnel à part entière

Longtemps cantonnée à une clientèle familiale et à des propriétaires privés, l’hôtellerie de plein air a opéré une mue profonde. La crise sanitaire de 2020 a agi comme accélérateur : par nature moins contrainte en environnement ouvert, elle a capté une demande que l’hôtellerie traditionnelle ne pouvait pas absorber. Mais au-delà de cet accident historique, ses fondamentaux structurels sont solides.

Lors de la crise de la dette souveraine, quand le taux d’occupation des hôtels classiques reculait sous l’effet de la compression du pouvoir d’achat, celui de l’hôtellerie de plein air progressait. L’effet value for money jouait à plein. Ce comportement contracyclique est précisément ce que recherchent les investisseurs cherchant à construire des portefeuilles résistants aux chocs économiques.

Le marché français présente des atouts spécifiques. Il s’agit du premier marché européen et du second mondial, avec 70 % de clientèle domestique. Cette caractéristique réduit l’exposition aux aléas du tourisme international et renforce la prévisibilité des flux. Voici les principaux profils d’investisseurs présents sur ce segment :

• Familles et investisseurs privés historiques
• Fonds de capital-investissement, actifs depuis la décennie 2010
• Fonds souverains et institutionnels, entrés après la crise de la dette
• SCPI spécialisées, positionnées très tôt sur le tourisme et le plein air

Les SCPI méritent une attention spécifique. Elles se sont positionnées sur ce secteur via des approches spécialistes ou des fonds diversifiés générateurs de surperformance. Pour comprendre comment analyser la solidité réelle d’un véhicule collectif avant d’investir, ce que cache la collecte nette des SCPI apporte un éclairage analytique indispensable.

Slow Village et la stratégie murs-fonds : un modèle de plateforme

Swiss Life Asset Managers est présent sur l’hôtellerie de plein air depuis 2018, via un premier fonds immobilier dédié à cette classe d’actifs, désormais en cours d’extension vers l’Espagne après avoir été exclusivement franco-français. Depuis 2022, la société accompagne le Groupe Inspire dans le développement de la plateforme Slow Village, qui regroupe aujourd’hui 14 actifs en France.

Les implantations récentes incluent Belle-Île-en-Mer, l’Île de Ré et le Lot. La stratégie vise une trentaine d’établissements à horizon 2030, tous situés à proximité de points touristiques majeurs, accessibles à pied ou à vélo, proches de ports ou de zones naturelles. La taille des sites reste volontairement à dimension humaine : entre 100 et 300 emplacements. Slow Village s’appuie sur l’Ecolabel européen et inscrit son exploitation dans une logique d’ancrage territorial et de transition durable.

Le tableau ci-dessous synthétise les performances comparées des principaux marchés hôteliers européens en 2025 :

La stratégie combinant acquisition des murs et des fonds de commerce s’impose comme le nouveau paradigme depuis la remontée des taux d’intérêt. Elle permet de capter à la fois la valeur immobilière et la performance opérationnelle, tout en générant des économies d’échelle lorsqu’elle s’articule autour d’une marque fédératrice. Pour les investisseurs souhaitant accéder à ces dynamiques via des véhicules adaptés à leur profil, investir en SCPI reste une voie accessible et structurée, avec un remboursement immédiat pouvant atteindre 4 % du montant initial investi selon les conditions proposées.

Anticiper les prochains cycles : contrainte d’offre et risques résiduels

Un élément structurel renforce l’attractivité du secteur de plein air : la contrainte d’offre. Le foncier disponible pour de nouveaux établissements se raréfie, notamment dans les zones naturelles protégées. Cette rareté soutient mécaniquement la valorisation des actifs existants et limite la pression concurrentielle. C’est un bénéfice comparatif que peu d’autres segments immobiliers peuvent revendiquer avec autant de clarté.

Le central risque identifié reste géopolitique. En l’absence d’un choc énergétique durable, les fondamentaux du secteur demeurent solides. Mais un investisseur avisé ne peut ignorer la volatilité des flux touristiques internationaux ni les effets potentiels de nouvelles mesures protectionnistes sur les destinations phares. La sélection géographique rigoureuse, combinée à une diversification par segment tarifaire, constitue la réponse la plus robuste à ces incertitudes résiduelles.