L’article en bref. Les OPCI affichent un repli au premier trimestre 2026, avec une performance moyenne de -0,11%, masquant des réalités très contrastées et révélant une crise structurelle de liquidité.

• Performance contrastée : sur 20 OPCI, 12 reculent, 7 progressent et 1 reste stable. AXA Immo Avenir domine avec +1,11%, porté par l’immobilier physique.
• Liquidité critique : plusieurs fonds sont en liquidation (PREIM ISR, Immanens, Altixia Valeur) ou suspendent les rachats partiellement, révélant des tensions structurelles.
• Sélectivité requise : la qualité des actifs sous-jacents et la solidité bilancielle deviennent des critères de sélection primordiaux en 2026.
• Alternatives attractives : les SCPI affichent des signaux de reprise, tandis que le private equity offre des rendements supérieurs à 16% annuels pour les meilleures stratégies.

Après plusieurs trimestres en zone positive et un exercice 2025 qui avait renoué avec la croissance pour la première fois en trois ans (+0,93%), les OPCI affichent un repli au 1er trimestre 2026. La performance moyenne ressort à -0,11%, selon les données publiées par l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier). Un chiffre modeste en apparence, mais qui masque des réalités très contrastées selon les véhicules. Et surtout, derrière cette statistique globale, la question de la liquidité devient structurellement préoccupante pour une part croissante du marché.

Un bilan trimestriel globalement orienté à la baisse

Sur les 20 OPCI recensés par l’ASPIM au titre du 1er trimestre 2026, 12 reculent, 7 progressent et 1 reste stable. La majorité des véhicules se retrouve donc en territoire négatif, ce qui confirme que le retour dans le rouge n’est pas un élémentaire accident statistique. Pour quiconque cherche à arbitrer intelligemment son allocation patrimoniale, ce signal mérite d’être pris au sérieux.

Le meilleur résultat du trimestre revient à AXA Immo Avenir, avec une progression de +1,11%. Ce fonds, issu de la fusion-absorption d’AXA Selectiv’ Immo par AXA Selectiv’ Immoservice en date d’effet du 24 février 2025, avait déjà signé l’une des meilleures performances de l’exercice 2025 (+2,22%). Sa progression trimestrielle repose principalement sur la poche d’immobilier physique, qui représente 74% de l’actif et affiche une hausse de +1,54%, portée par un recouvrement des loyers qualifié de « bon et régulier ». Les actifs financiers ont, eux, subi des turbulences en mars, mais la poche des actions de foncières cotées termine sur un gain de +2,52% sur le trimestre. Fait notable : cinq actifs ont néanmoins été cédés pour environ 175 millions d’euros, à des valeurs légèrement supérieures aux expertises. Même le premier de la classe rationalise activement son portefeuille.

À la deuxième place, Sofidy Pierre Europe affiche +0,79%, après une légère perte de -0,37% sur l’ensemble de 2025. Ses fondamentaux restent solides : taux d’occupation financier de 87,5%, 31 lignes immobilières réparties sur 6 classes d’actifs, et un endettement intégralement à taux fixe, en moyenne à 1,32%. Un profil qui rappelle l’importance de la sélectivité dans les stratégies immobilières en 2026, où la qualité des actifs sous-jacents prime sur les effets de levier.

La liquidité, le vrai défi des OPCI en 2026

Derrière les chiffres de performance, c’est la crise de liquidité qui concentre l’attention des investisseurs avertis. Sofidy Pierre Europe lui-même maintient sa commission de souscription à 0% à titre exceptionnel jusqu’au 30 juin 2026, tout en pilotant un programme d’arbitrage pour résorber 6,8 millions d’euros de demandes de rachat en attente. Quatre actifs sont actuellement en cours de cession pour environ 5 millions d’euros.

Mais d’autres véhicules se trouvent dans des situations bien plus critiques. Voici les principales situations de blocage recensées à ce jour :

• Praemia REIM : les OPCI PREIM ISR et PREIMium sont entrés en phase de liquidation depuis plusieurs mois.
• Amundi Immobilier : Immanens est aussi en cours de liquidation.
• La Française REM : suspension des rachats sur ses véhicules concernés.
• Altixia REIM : Altixia Valeur est entré en dissolution anticipée depuis avril 2026.

Pour ces fonds en liquidation, les performances trimestrielles, souvent fortement négatives, ne traduisent plus aucune tendance de marché exploitable. Elles reflètent uniquement des effets de valorisation liés aux processus de cession forcée. La comparaison avec les dynamiques de liquidité propres aux marchés de SCPI est éclairante : les deux univers partagent des tensions similaires, mais les mécanismes de sortie y diffèrent sensiblement.

Repositionner son allocation face aux fragilités de l’immobilier non coté

Face à ce tableau, la question du repositionnement stratégique mérite une réflexion sérieuse. Les OPCI restent des outils pertinents pour diversifier une allocation immobilière, mais leur profil de risque en matière de liquidité doit désormais être intégré comme un critère de sélection à part entière, au même titre que le rendement ou la qualité des actifs.

Pour les investisseurs dont la priorité est de préserver et valoriser un patrimoine déjà structuré, la comparaison avec les SCPI s’impose. Les signaux de reprise se confirment sur le marché des SCPI au 1er semestre, ce qui contraste nettement avec le repli observé sur les OPCI. Mais attention : la prudence reste de mise sur les performances SCPI 2025, car la dispersion entre véhicules y est aussi très marquée.

Pour ceux qui souhaitent diversifier au-delà de l’immobilier non coté, d’autres classes d’actifs offrent aujourd’hui des rendements ajustés au risque potentiellement plus attractifs. Le private equity, par exemple, affiche des rendements supérieurs à 16% par an pour les meilleures stratégies, avec un accès désormais facilité à des fonds habituellement réservés aux institutionnels. Parallèlement, une allocation partielle vers des SCPI sélectionnées avec rigueur peut constituer un socle de revenus réguliers, à condition de piloter finement le choix des véhicules selon leur solidité bilancielle et leur diversification géographique.