2nd Market, plateforme d’échange de parts de SCPI, accélère sa croissance en captant un marché adressable de 800 M€.
- Marché réel : seuls 30 % des 2,4 Md€ de parts en attente appartiennent à des épargnants directs, soit environ 800 M€ réellement adressables
- Taux de capture : 2nd Market a déjà formalisé plus de 4 M€ de transactions et annonce 17 M€ en pipeline, capturant près de 0,5 % du segment
- Profil des utilisateurs : investisseurs patrimoniaux solvables, avec 50 % des vendeurs finançant un projet, et acheteurs fidèles (1 sur 2 revient)
- Avantage économique : rendement moyen de 6,5 % sur la plateforme versus 4,9 % en marché primaire (écart de 160 points de base)
- Modèle indépendant : aucune rétrocession de sociétés de gestion, 100 % digitalisé, accords possibles en moins de deux heures
Une transaction par semaine, puis une par jour : cette progression n’est pas anodine. Elle traduit un changement structurel dans la façon dont les investisseurs patrimoniaux appréhendent la liquidité des SCPI. 2nd Market, première plateforme digitale indépendante dédiée aux échanges de gré à gré de parts de SCPI, a franchi ce cap en moins d’un an d’existence. Un signal fort pour quiconque suit l’évolution des marchés de l’immobilier collectif avec attention.
Un marché adressable de 800 M€, pas 2,4 Md€
Le chiffre de 2,4 Md€ de parts en attente de cession circule fréquemment. Il donne l’impression d’un marché colossal. La réalité est plus nuancée. Christophe Neves, cofondateur de 2nd Market, l’explique clairement : la majorité de ces parts appartient à des institutionnels, compagnies d’assurance en tête, qui investissent à très long terme et ne cherchent pas nécessairement à sortir à court terme.
Le segment réellement actif, celui des épargnants directs et des holdings familiales, représente environ 30 % du total. Soit un marché adressable d’environ 800 M€. Avec plus de 4 M€ de transactions déjà formalisées par acte notarié et un pipeline de 17 M€ d’annonces en ligne, 2nd Market capte déjà près de 0,5 % de ce segment. Pour un investisseur attentif à la collecte nette des SCPI et à ce qu’elle révèle réellement sur la santé du marché, ce ratio mérite attention.
Ce positionnement n’est pas celui d’une place de marché boursière. 2nd Market ne publie pas les prix des transactions conclues, et ce choix est assumé. Chaque échange est unique, lié à la situation propre des deux parties. Publier un prix de référence reviendrait à influencer artificiellement un marché dont la valeur réside précisément dans la négociation directe entre vendeur et acheteur.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Parts en attente (total marché) | ~2,4 Md€ |
| Marché adressable estimé (particuliers + holdings) | ~800 M€ |
| Transactions formalisées par 2nd Market | > 4 M€ |
| Pipeline d’annonces en ligne | > 17 M€ |
| Rendement moyen observé sur la plateforme | ~6,5 % |
| Rendement moyen SCPI marché primaire (2025) | 4,9 % |
Profil des utilisateurs : des investisseurs patrimoniaux, pas des vendeurs paniqués
L’idée reçue voulait que les marchés secondaires de gré à gré attirent surtout des vendeurs sous pression, contraints de céder leurs parts à tout prix. Les données de 2nd Market contredisent ce schéma. Environ 50 % des vendeurs cherchent simplement à financer un projet, sans urgence financière, mais avec une contrainte de délai : les files d’attente de retrait sur les SCPI en capital variable peuvent aujourd’hui s’étirer sur plusieurs mois, voire plusieurs années.
Côté acheteurs, le portrait est tout aussi révélateur. Il s’agit majoritairement de personnes physiques, de chefs d’entreprise, de holdings familiales. Des profils qui connaissent déjà les SCPI et qui reviennent : un acheteur sur deux effectue une seconde transaction sur la plateforme. Ce taux de fidélisation témoigne d’une satisfaction réelle, non d’un comportement opportuniste.
Un détail souvent négligé : 10 % des transactions portent sur des parts en démembrement (nue-propriété ou usufruit). Sur ce créneau spécifique, 2nd Market s’est imposé comme le seul canal de revente disponible. Pour un patrimoine structuré autour d’une stratégie de transmission ou d’optimisation fiscale, ce point change la donne. Les résultats du premier trimestre 2026, avec une collecte à 1,2 Md€ et des rendements stables, confirment l’intérêt persistant pour les SCPI, y compris dans leurs formes les plus sophistiquées.
Suspensions de capital, délais de retrait : pourquoi le gré à gré accélère
Depuis le début de l’année 2026, huit SCPI ont suspendu la variabilité de leur capital. Chaque suspension crée mécaniquement un besoin de débouché alternatif pour les porteurs. Contrairement à ce qu’on pourrait imaginer, ces décisions ne cannibalisent pas les plateformes indépendantes : elles les alimentent.
Les marchés secondaires organisés par les sociétés de gestion imposent des contraintes importantes. L’acheteur doit d’abord remplir un questionnaire de connaissance client complet, fournir les justificatifs réglementaires, puis immobiliser l’intégralité des fonds dès la formalisation d’un ordre d’achat, même si cet ordre n’est pas exécuté. Les confrontations se tiennent au minimum une fois par mois. Pour des investisseurs habitués à piloter leur patrimoine avec réactivité, ce délai est régulièrement rédhibitoire.
Sur 2nd Market, sous réserve que les offres soient attractives, un accord entre vendeur et acheteur peut intervenir en moins de deux heures. La finalisation juridique prend ensuite entre quatre et huit semaines selon la réactivité des parties et de la société de gestion. La plateforme prend en charge l’intégralité de la chaîne opérationnelle et technique, dans un processus 100 % digitalisé. Les parties communiquent via une messagerie sécurisée, ce qui favorise une formation du prix librement négociée, sans influence externe. Pour analyser les implications des SCPI à capital suspendu sur les marchés secondaires, ce fonctionnement illustre concrètement comment le gré à gré comble un vide structurel.
Le rendement moyen constaté sur les transactions de la plateforme atteint 6,5 %, à comparer au rendement moyen de 4,9 % affiché par le marché primaire en 2025. Cet écart de 160 points de base justifie, à lui seul, l’intérêt d’une approche secondaire pour tout investisseur cherchant à optimiser le rendement de son allocation immobilière. Si vous souhaitez accéder aux meilleures SCPI françaises et européennes avec un remboursement immédiat jusqu’à 4 % du montant investi, découvrez notre offre SCPI.
Vers une vraie culture du marché secondaire en France
Le principal frein à la croissance de 2nd Market n’est ni réglementaire ni technologique. C’est la notoriété. Une part significative des épargnants, et même de leurs conseillers, ignore encore qu’une alternative indépendante aux circuits des sociétés de gestion existe pour céder ou acquérir des parts de SCPI.
Le modèle de 2nd Market repose sur trois principes qui méritent d’être soulignés :
- Aucune rétrocession perçue des sociétés de gestion
- Aucune activité de conseil en investissement
- Aucune vente de SCPI en dehors de la plateforme
Cette indépendance totale est une garantie d’alignement d’intérêts avec les utilisateurs. La version 2.0 de la plateforme, récemment déployée, intègre des simulateurs permettant aux deux parties d’évaluer les niveaux de prix pertinents avant toute négociation, sans pour autant orienter le marché vers un prix de référence imposé. L’outil aide à décider, il ne décide pas à la place de l’investisseur.
La vraie question, à présent, n’est plus de savoir si le marché secondaire de gré à gré des SCPI est viable : il l’est. Elle est de savoir à quelle vitesse les investisseurs patrimoniaux vont intégrer ce canal dans leur stratégie de gestion courante, au même titre que les arbitrages sur d’autres classes d’actifs.
