L'essentiel en 30 secondes
- Le taux de vacance commercial moyen atteint 11,6 % en France en 2025, contre 9,1 % en 2022 (source : Savills).
- Les zones commerciales de périphérie résistent le mieux (8,4 % de vacance) ; les centres commerciaux sont les plus exposés (16,8 %).
- Le vieillissement démographique — les 75 ans et plus pourraient dépasser 20 % de la population d'ici 2050 — plaide pour le commerce de proximité, à condition qu'il s'adapte.
- La chute de 23 % des autorisations de surfaces nouvelles en 2025 et la contrainte ZAN soutiennent mécaniquement les actifs existants bien situés.
- Sur un fonds de commerce, le TOF, le report à nouveau et le TRI long terme sont plus discriminants que le taux de distribution affiché.
Le taux de vacance commercial moyen atteint 11,6 % en France en 2025, contre 9,1 % en 2022. La fréquentation des commerces physiques a reculé de 1,7 % sur la seule année 2025, tous formats confondus. Pour un investisseur exposé à des SCPI de commerce ou à des actifs immobiliers commerciaux, la question n'est pas de savoir si le marché se transforme — il se transforme — mais de distinguer les formats et les emplacements qui absorberont ce choc de ceux qui ne le pourront pas.
Un recul généralisé, mais des écarts marqués selon les formats
Selon l'étude publiée par Savills en septembre 2025, aucun format de commerce physique n'échappe à la baisse de fréquentation. Mais l'ampleur du recul varie fortement selon la nature du site et le profil de sa clientèle.
Les centres commerciaux affichent le taux de vacance le plus élevé : 16,8 % en 2025, contre 13,9 % en 2022. Cette dégradation tient à deux facteurs cumulatifs. D'abord, leur clientèle principale — Gen Z et Millennials — consacre une part croissante de son budget à des abonnements numériques (streaming, jeux, applications) et réalise 50 % de ses achats courants en ligne, soit près du double de la moyenne nationale (29,5 % selon Savills). Ensuite, la rotation élevée des enseignes gonfle mécaniquement le taux de vacance affiché, même lorsqu'une unité est rapidement relouée.
Les commerces de centre-ville enregistrent la correction la plus sévère à l'échelle nationale. Paradoxalement, leur clientèle cible — seniors, baby-boomers, génération X — reste attachée à la proximité et à l'accessibilité. Savills attribue ce décalage à deux phénomènes concomitants : la prudence accrue des consommateurs dans leurs dépenses discrétionnaires et la progression du e-commerce, qui capte désormais des segments auparavant réservés au commerce de proximité. Les emplacements prime résistent mieux que les rues secondaires, qui concentrent l'essentiel de la vacance.
Les zones commerciales de périphérie sont les plus stables, avec un taux de vacance de 8,4 % en 2025. Elles attirent principalement les Millennials et la génération X, qui y trouvent une offre large en entrée de gamme, des surfaces permettant un choix profond en décoration, ameublement et bricolage, et un accès aisé en voiture. La combinaison d'une clientèle avec un pouvoir d'achat plus établi et d'un format adapté aux achats de grande taille explique cette relative résistance.
| Format | Taux de vacance 2022 | Taux de vacance 2025 | Clientèle principale |
|---|---|---|---|
| Centres commerciaux | 13,9 % | 16,8 % | Gen Z, Millennials |
| Commerces de centre-ville | nd (moyenne nationale) | Correction la plus forte | Seniors, baby-boomers, Gen X |
| Zones commerciales de périphérie | nd | 8,4 % | Millennials, Gen X |
| Moyenne tous formats | 9,1 % | 11,6 % | — |
Trois tendances qui vont remodeler la demande d'ici 2050
Le vieillissement de la population est le paramètre structurel le plus sous-estimé dans les analyses de marché courantes. En 2026, les moins de 16 ans représentent 16 % de la population française, et les 75 ans et plus, 10 %. D'ici 2050, cette dernière tranche pourrait dépasser 20 %, soit près de 15 millions de personnes. Dans le même temps, la génération X et les Millennials — aujourd'hui au cœur de la consommation — verront leur poids démographique passer de 39 % à 32 %. Ces glissements ne sont pas des projections spéculatives : ils découlent des tendances démographiques déjà en cours selon les données Savills.
Le centre-ville peut regagner du terrain, à condition de se réinventer
Un bassin de consommateurs senior croissant plaide structurellement en faveur du commerce de proximité. Mais la condition est claire : les commerces de centre-ville doivent améliorer le stationnement, les conditions de transport et l'expérience en magasin. Savills observe déjà des expérimentations concrètes : des formats compacts de 200 à 300 m² testés en éphémère, en centre commercial comme en centre-ville, et des concepts hybrides associant vente et expérience (bars, animations, afterwork). Ces formats ne sont pas des gadgets marketing — ils répondent à un besoin réel de flux et de fidélisation dans des périmètres où le pure player digital ne peut pas aller.
La raréfaction de l'offre nouvelle soutient les actifs existants bien positionnés
Les autorisations de surfaces commerciales nouvelles ont chuté de 23 % en 2025. La contrainte réglementaire de zéro artificialisation nette (ZAN) interdit dans les faits les grandes extensions foncières. Les projets se réalisent donc par extension ou restructuration de l'existant. Cette contraction de l'offre nouvelle constitue un soutien mécanique pour les actifs déjà en place, bien situés et bien équipés. Elle ne protège en revanche pas les actifs secondaires, qui devront justifier leur attractivité par la qualité des enseignes et des services proposés — ou se retrouver structurellement vacants.
Les enseignes s'adaptent, mais la concentration sur les meilleurs emplacements s'accélère
Les attentes des jeunes générations se déplacent vers l'expérience, la seconde main et la transparence des marques. De nouveaux entrants — Lefties, Alo Yoga, Toca Social — se développent aux côtés d'acteurs établis comme Uniqlo, qui multiplie les ouvertures dans les grandes agglomérations. Cette dynamique n'est pas contradictoire avec la baisse globale de fréquentation : elle signale une polarisation. Les meilleurs emplacements captent les meilleures enseignes. Les emplacements secondaires, eux, peinent à les remplacer quand elles partent.
Ce que cela implique pour un investisseur exposé à l'immobilier de commerce
L'immobilier de commerce n'est pas une classe d'actifs homogène. Raisonner sur « le commerce » comme s'il formait un bloc est une erreur d'analyse que les bulletins trimestriels des SCPI entretiennent parfois involontairement, en ne distinguant pas suffisamment la nature des actifs détenus.
Plusieurs éléments méritent d'être vérifiés avant toute décision d'allocation sur un véhicule exposé à ce segment :
- La localisation des actifs : prime ou secondaire, centre-ville ou périphérie, bassin de population vieillissant ou dynamique.
- Le taux d'occupation financier (TOF) : un TOF inférieur à 90 % sur un portefeuille de commerce doit déclencher une analyse des causes — vacance structurelle ou rotation temporaire.
- Le report à nouveau : il mesure la capacité du fonds à maintenir la distribution sans puiser dans la valeur des actifs. Un report à nouveau faible sur un fonds de commerce est un signal d'alerte, pas un détail.
- Le profil des baux : durée ferme, indexation, clauses de sortie anticipée. Un bail 3-6-9 avec de nombreuses options de sortie à trois ans fragilise la visibilité des revenus.
- Le track record du gestionnaire sur cycles précédents, notamment 2008-2010 et 2020-2021, deux périodes où la résistance des portefeuilles de commerce a fortement varié selon la qualité de la sélection d'actifs.
Un taux de distribution élevé annoncé par un fonds récent ne compense pas l'absence de ces indicateurs. Sur un portefeuille de commerce en phase de constitution, le taux de distribution affiché peut refléter une politique de distribution agressive plutôt qu'une rentabilité locative durable. Le TRI à dix ans, calculé dividendes réinvestis et frais de sortie déduits, reste le seul indicateur qui permet une comparaison honnête entre véhicules.
La raréfaction des surfaces commerciales neuves et le vieillissement de la population peuvent effectivement soutenir certains actifs de commerce. Mais cette thèse ne vaut que pour les emplacements qui correspondent aux nouvelles attentes des consommateurs : accessibilité, services, formats adaptés. Les actifs mal situés ou mal positionnés ne bénéficieront pas de ce contexte favorable — ils en subiront les effets inverses.
Pour une analyse détaillée des critères de sélection d'une SCPI de commerce, le TOF, le report à nouveau et le track record du gestionnaire doivent primer sur le seul taux de distribution affiché. Ce rappel vaut aussi bien pour les SCPI thématiques que pour les fonds diversifiés qui détiennent une poche commerce en complément d'actifs de bureaux ou de logistique.
