Trois nouvelles SCPI ont été annoncées en l'espace de quatre jours, fin septembre, à quelques semaines du salon Patrimonia. Toutes misent sur la diversification sectorielle et l'internationalisation. Dans le même temps, GMA Essentialis a été dissoute le 24 septembre, rappelant que la multiplication des véhicules ne garantit pas leur viabilité.

Cristal Care : une SCPI santé internationale à 200 € la part

Inter Gestion a ouvert le bal avec Cristal Care, développée en partenariat avec Sphere Investments. Le positionnement revendiqué est thématique — la santé — mais la définition retenue dépasse largement les murs d'hôpitaux ou de cliniques. La SCPI couvre la prévention, le bien-être, l'alimentation et la nutrition, l'activité physique, les sciences de la vie, la recherche et l'innovation, la rééducation et les infrastructures médicales.

Cette définition élargie n'est pas anodine : elle ouvre la poche de diversification à des actifs que le marché ne classerait pas spontanément comme « santé ». Inter Gestion peut allouer jusqu'à 49 % de l'actif hors de la thématique principale. Sur le papier, c'est présenté comme une « conviction sans enfermement » ; dans les faits, c'est un filet de sécurité large qui relativise la pureté thématique du véhicule.

Sphere Investments apporte sa connaissance des opérateurs et des dynamiques territoriales en Europe et en Amérique du Nord. La géographie est donc internationale dès le départ, ce qui implique une exposition devises à surveiller selon les marchés ciblés.

Un TRI cible de 7 % sur 10 ans est cohérent avec ce que proposent les véhicules du nouveau cycle. Il reste une projection, pas une garantie. Les frais de gestion à 13,2 % — exprimés en pourcentage des loyers encaissés selon la convention habituelle — méritent d'être lus attentivement dans le DIC avant toute décision. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et un véhicule récent ne dispose pas encore de track record à analyser.

Remake Kross : l'opportunisme mondial érigé en stratégie

Le 22 septembre, Remake AM a annoncé Remake Kross, une SCPI dont l'intégralité des actifs sera située hors de France : Europe, Amérique du Nord, Asie ou Océanie. La liberté géographique s'accompagne d'une liberté sectorielle totale — bureaux, commerce, logistique, locaux d'activités, hébergement géré, santé, éducation, résidentiel.

Cette architecture « sans frontières » est caractéristique des véhicules nés depuis 2022-2023. Elle suppose une capacité de sélection et d'arbitrage réelle de la part du gérant. Remake AM a néanmoins posé trois filtres pour cibler les marchés :

• Volumes de transactions réguliers et large base d'acquéreurs et de locataires sur le marché visé.
• Couverture par les brokers internationaux, notamment pour disposer d'un historique de données.
• Existence d'une convention fiscale d'élimination de la double imposition avec la France.

Le troisième filtre est le plus concret pour l'investisseur français : sans convention fiscale, la fiscalité des revenus étrangers peut rapidement amputer le rendement net. C'est un critère rarement mis en avant dans les communications marketing, et Remake AM fait bien de l'inscrire explicitement dans sa grille de sélection.

Le TRI cible de 7,5 % sur 10 ans est le plus élevé des trois véhicules présentés ici. Un rendement annoncé élevé par un fonds récent est un signal d'alerte, pas un argument de souscription. La chaîne de frais — souscription et gestion à 12 % chacun — doit être intégrée dans le calcul de rendement net réel. Rappel : tout investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et la liquidité n'est pas garantie.

PPG PremEurope et PPG Edesia : Pierre 1er Gestion s'ouvre aux particuliers

Le 23 septembre, Pierre 1er Gestion a annoncé deux véhicules simultanément. La société affiche dix ans de track record sur l'immobilier lié à l'alimentation — une spécialité que PPG PremEurope abandonne partiellement pour cibler un spectre plus large : commerce, logistique, bureaux, éducation, santé.

PPG PremEurope est la première SCPI de la société et, surtout, le premier accès ouvert aux investisseurs non professionnels. Le ticket d'entrée est fixé à 5 000 €, avec des frais de souscription à 9,6 % — les plus bas des trois SCPI présentées ici — et des frais de gestion à 12 %. Le TRI cible est de 7 % sur huit ans, horizon légèrement plus court que les deux autres véhicules.

En parallèle, Pierre 1er Gestion lance PPG Edesia, un fonds professionnel spécialisé (FPS) structuré en ELTIF 2. Le véhicule ELTIF permet d'abaisser le ticket d'entrée à 25 000 € pour une personne physique, contre 100 000 € habituellement requis sur ce type de fonds. La stratégie reste centrée sur l'immobilier alimentaire, cœur de métier historique du gérant.

Le format ELTIF mérite une lecture attentive. Si l'abaissement du ticket d'entrée élargit effectivement l'accès, les contraintes de liquidité propres à ce type de véhicule — fenêtres de rachat limitées, période de blocage — pèsent sur la flexibilité de l'investisseur. Les formats Evergreen et ELTIF pénalisent la performance nette par leur structure de coûts et leurs mécanismes de liquidité partielle, un point que les commerciaux minimisent souvent.

GMA Essentialis : quand la capitalisation insuffisante conduit à la dissolution

Le 24 septembre, une assemblée générale a voté la dissolution de GMA Essentialis, SCPI orientée commerce alimentaire créée en décembre 2021 par Greenman Arth. Le véhicule n'a jamais dépassé 45 millions d'euros de capitalisation.

Ce seuil s'est révélé insuffisant pour absorber la structure de coûts fixe du fonds, dans un contexte où la collecte stagnait et où les demandes de retrait dépassaient un tiers de l'actif net. La combinaison est arithmétiquement fatale : moins de collecte, plus de retraits, des coûts fixes qui s'imputent sur un encours décroissant.

Jonathan Diver, fondateur de MeilleurSCPI.com, a commenté l'événement sur LinkedIn : « Une SCPI qui se liquide ne fait jamais plaisir. Mais celle-ci était prévisible. Ce type d'événement est un signal : l'offre est surabondante en nombre de SCPI, et le marché va se resserrer. »

Cette dissolution illustre concrètement pourquoi la sélection d'une SCPI ne peut pas reposer sur le seul taux de distribution. Le report à nouveau, le taux d'occupation financier (TOF), la taille de la capitalisation et le track record du gérant sont des indicateurs au moins aussi déterminants. La méthode de sélection rigoureuse d'une SCPI passe par la lecture du bulletin trimestriel et du rapport annuel, pas par la seule brochure commerciale.

Le cas GMA Essentialis rappelle également que la thématique sectorielle ne protège pas d'une exécution insuffisante. La SCPI ciblait le commerce alimentaire — un segment présenté comme résilient — mais n'a pas réussi à constituer une masse critique suffisante.

Marché secondaire : une nouvelle place de marché s'appuie sur 200 critères physiques

La pression sur les véhicules en difficulté profite mécaniquement au marché secondaire des SCPI. Le CIF Havenew a lancé une nouvelle place de marché le 16 septembre, accessible aux particuliers, aux conseillers en gestion de patrimoine et aux institutionnels.

La plateforme utilise une mesure de la qualité immobilière développée par Real Quality Rating (RQR), fondée sur 200 critères physiques : performance technique, localisation, usage, complétés par un panel de professionnels. Les valorisations sont actualisées quotidiennement.

Le déploiement du parcours B2B dédié aux intermédiaires est prévu pour fin 2026. L'approche par critères physiques objectivés tranche avec les valorisations purement comptables habituellement utilisées pour les cessions de gré à gré. Elle reste à éprouver dans un cycle de transactions réelles, mais l'intention méthodologique est claire.

D'autres annonces sont attendues lors du salon Patrimonia lui-même. AEW Patrimoine devrait notamment présenter une SCPI européenne diversifiée, sans que les caractéristiques financières aient été communiquées à ce stade.

Ce que ces lancements révèlent sur la structure du marché

Trois véhicules en quatre jours, avec des TRI cibles entre 7 % et 7,5 % sur huit à dix ans : la convergence des promesses doit alerter. Quand tous les nouveaux véhicules affichent des objectifs quasi identiques, la différenciation réelle repose sur l'exécution — sourcing des actifs, qualité des locataires, gestion des arbitrages — et non sur le prospectus.

Les trois SCPI lancées partagent deux traits structurels : internationalisation et liberté sectorielle. Ce double paramètre déplace le risque vers la compétence du gérant à identifier des opportunités hors de ses marchés historiques. Pour un véhicule récent, sans historique de gestion à analyser, c'est précisément ce qui est le plus difficile à évaluer ex ante.

• Aucun des trois véhicules n'a encore de track record exploitable : TRI cible ≠ TRI réalisé.
• Les frais de souscription varient de 9,6 % (PPG PremEurope) à 12 % (Remake Kross et Cristal Care) : un écart qui compte sur la durée.
• La taille de capitalisation initiale conditionne la viabilité du fonds — GMA Essentialis en est la démonstration par l'échec.
• La convention fiscale d'élimination de la double imposition est un critère de sélection concret pour les SCPI à revenus étrangers.
• Le marché secondaire se structure, ce qui est une bonne nouvelle pour la liquidité partielle des porteurs souhaitant sortir.

La multiplication des SCPI n'est pas un problème en soi. Elle le devient quand la collecte se disperse sur des véhicules trop petits pour être viables. La dissolution de GMA Essentialis n'est probablement pas un cas isolé : le salon Patrimonia devrait confirmer que plusieurs autres véhicules sont sous tension. Analyser la chaîne de frais, le TOF et le report à nouveau avant de souscrire n'est pas une précaution excessive — c'est le minimum pour éviter de se retrouver porteur d'un fonds en liquidation.