L'ASPIM et l'IEIF ont publié les statistiques de souscriptions et de performance des SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles en unités de compte immobilières pour le premier semestre 2026. La collecte brute des SCPI se stabilise à 2,7 milliards d'euros, les indicateurs de liquidité affichent une amélioration en trompe-l'œil, et les tensions persistent sur le marché des bureaux. Voici ce que disent les chiffres, et ce qu'ils ne disent pas forcément.

Collecte brute des SCPI : 2,7 milliards d'euros, stabilité en trompe-l'œil

Sur les six premiers mois de 2026, la collecte brute des SCPI atteint 2,7 milliards d'euros, en progression de 2,6 % par rapport au premier semestre 2025. Le deuxième trimestre marque un léger tassement à 1,3 milliard d'euros, contre 1,4 milliard au premier trimestre, soit un recul de 5,1 % sur le trimestre et de 1,6 % sur un an.

Rapportée sur douze mois glissants, la collecte se stabilise autour d'un rythme annualisé de 5,6 milliards d'euros, un niveau comparable à celui de 2018, bien en deçà du pic observé entre 2019 et 2022. Ce retour à un régime de croisière antérieur au cycle d'expansion n'est pas une surprise : il témoigne d'un marché qui digère encore les excès de la période précédente.

Le ralentissement du deuxième trimestre s'explique en partie par une normalisation des souscriptions vers les SCPI à stratégie diversifiée, après plusieurs trimestres de forte progression. L'ASPIM signale par ailleurs huit projets de création de SCPI identifiés depuis le début de l'année, un renouvellement de l'offre qui pourrait peser sur la concentration de la collecte au second semestre.

La répartition de la collecte brute par stratégie au premier semestre 2026 confirme la domination des SCPI diversifiées :

La collecte nette ressort à 2,2 milliards d'euros sur le semestre, en hausse de 2,5 % sur un an, avec un deuxième trimestre à 1,1 milliard d'euros, en recul de 7,4 % sur le trimestre et de 4,6 % par rapport au deuxième trimestre 2025. Le marché secondaire reste actif : 489 millions d'euros de demandes de rachat compensées et de parts échangées, soit 18 % de la collecte brute semestrielle et une hausse de 3 % par rapport au premier semestre 2025.

Parts en attente : la baisse de 31 % ne signifie pas ce qu'elle semble dire

Au 30 juin 2026, la valeur des parts en attente s'établit à 1,9 milliard d'euros, soit 2,2 % de la capitalisation totale du marché. Ce chiffre accuse une baisse de 31 % depuis le 31 décembre 2025, représentant une diminution d'environ 870 millions d'euros. La lecture de surface est flatteuse. La réalité l'est moins.

L'ASPIM décompose le mouvement sans équivoque : onze SCPI ont suspendu temporairement la variabilité de leur capital depuis le début de 2026. Ces véhicules représentent environ 12 % de la capitalisation totale. La baisse des parts en attente les concernant — soit environ 1,2 milliard d'euros — résulte exclusivement d'une réinitialisation de leurs carnets d'ordres et de la mise en place de marchés secondaires. Les parts y sont réinscrites aux prix constatés, ce qui efface comptablement le stock sans résoudre le problème de fond.

En parallèle, pour les SCPI restées à capital variable, les parts en attente ont progressé d'environ 330 millions d'euros depuis le début de l'année. La réduction globale du stock est donc un artefact de restructuration, non un signal de retour à la liquidité. Des tensions persistent, en particulier sur les OPCI grand public et les sociétés civiles logées en unités de compte dans les contrats d'assurance vie.

Pour un investisseur qui analyse des SCPI via un contrat d'assurance vie, ce point mérite une attention particulière. La liquidité d'un support en unité de compte dépend autant de la politique de rachat de l'assureur que de la liquidité intrinsèque du fonds. La lecture des conditions générales d'un contrat d'assurance vie ne dispense pas d'analyser le bulletin trimestriel du fonds lui-même.

Taux de distribution : 2,30 % en moyenne, mais des trajectoires très divergentes

Pondéré par la capitalisation, le taux de distribution des SCPI atteint 2,30 % au premier semestre 2026, calculé sur les prix de référence au 1er janvier 2026. Ce niveau est quasi identique à celui du premier semestre 2025 (2,29 %). La stabilité apparente de l'indicateur global dissimule une divergence croissante entre véhicules.

L'acompte moyen versé au premier semestre, pondéré par la capitalisation, recule de 7 % par rapport au premier semestre 2025. La répartition entre SCPI est la suivante :

• 47 % des SCPI ont maintenu ou augmenté leur acompte semestriel par part. Parmi elles, plus de la moitié ont relevé leur distribution, de 8 % en moyenne (pondéré par la capitalisation).
• 53 % des SCPI ont réduit leur distribution, avec une baisse moyenne de l'ordre de 14 % (pondéré par la capitalisation).

Les baisses les plus marquées concernent les SCPI fortement exposées aux bureaux franciliens : départs de locataires, renégociations à la baisse des loyers, délais de relocation allongés et mesures d'accompagnement élevées pèsent directement sur les loyers encaissés. Ce n'est pas une anomalie conjoncturelle : c'est la traduction comptable d'un marché locatif structurellement en surcapacité sur ce segment.

Rappel de méthode : un taux de distribution de 2,30 % annualisé au premier semestre ne dit rien sur la pérennité du flux. Le report à nouveau, le taux d'occupation financier (TOF), la durée résiduelle des baux et la proportion de locataires en renégociation sont les indicateurs à lire avant le taux de distribution. La sélection d'une SCPI ne se fait jamais sur ce seul critère.

Valeur des parts : capital variable stable, capital fixe en repli de 33 %

Le prix moyen de l'ensemble des parts de SCPI, pondéré par la capitalisation, recule de 2,4 % sur le semestre. Ce chiffre agrège deux marchés aux dynamiques opposées.

Pour les SCPI à capital variable, le prix de souscription moyen est resté stable. Les mouvements ont été rares : une seule baisse de prix de souscription et cinq hausses enregistrées sur le semestre. La faiblesse du nombre de révisions ne traduit pas nécessairement une valorisation saine ; elle peut aussi refléter une attente prudente des sociétés de gestion face à un marché immobilier encore incertain, notamment sur le segment bureaux.

Les SCPI à capital fixe, dont les prix sont déterminés par confrontation de l'offre et de la demande sur un marché secondaire, affichent un tableau beaucoup plus contrasté : 14 baisses et 4 hausses de prix au cours du semestre. Le prix moyen pondéré par la capitalisation de ce segment ressort en repli de 33 % depuis le 1er janvier 2026. Ce segment, souvent ignoré dans les comparatifs courants, agit comme un indicateur avancé du sentiment des vendeurs contraints.

Au 30 juin 2026, la capitalisation totale des SCPI s'établit à 86 milliards d'euros, en baisse de 3 % sur un trimestre et de 1 % sur un an. Le repli reste limité en valeur absolue, mais la direction est constante depuis plusieurs trimestres.

OPCI grand public et sociétés civiles en UC : décollecte persistante

Les OPCI grand public enregistrent une décollecte de 337 millions d'euros sur le premier semestre 2026, soit un recul de 53 % par rapport au second semestre 2025 et de 42 % par rapport au premier semestre 2025. Le deuxième trimestre montre un ralentissement notable : 63 millions d'euros de décollecte, contre 274 millions au premier trimestre. La quasi-totalité des véhicules restent cependant en décollecte ou affichent une collecte nulle. La performance globale du segment sur le semestre s'établit à 0,0 %. L'actif net des OPCI grand public recule à 10,5 milliards d'euros au 30 juin, soit −3 % sur un trimestre et −11 % sur un an.

Les sociétés civiles en unités de compte immobilières affichent une décollecte de 265 millions d'euros sur le semestre. Ce montant est en baisse de 45 % par rapport au second semestre 2025, mais représente plus du double de la décollecte du premier semestre 2025 (101 millions d'euros). Le deuxième trimestre marque un recul à 104 millions d'euros, contre 160 millions au premier trimestre, soit une diminution de 35 % d'un trimestre à l'autre.

La performance globale des sociétés civiles en UC s'établit à −1,6 % sur le semestre, contre −0,5 % à fin mars 2026. Cette dégradation sur trois mois est significative. La moyenne du marché masque des écarts importants selon les véhicules, ce qui rend la sélection individuelle — et la lecture du bulletin trimestriel — indispensable. L'actif net de cette catégorie s'établit à 20,3 milliards d'euros au 30 juin, en recul de 2 % sur le trimestre et de 5,5 % sur un an.

Pour un épargnant qui détient ces véhicules via un contrat d'assurance vie français, la question de la liquidité est doublement conditionnée : par les conditions de rachat de l'assureur et par la liquidité du fonds sous-jacent. Un contrat de droit luxembourgeois offre un cadre de protection différent — triangle de sécurité, super-privilège — mais ne résout pas le problème de valorisation des actifs immobiliers.

Ce que disent les chiffres sur l'environnement de marché

Le président de l'ASPIM, Philippe Depoux, formule un diagnostic clair dans sa déclaration accompagnant la publication : le marché immobilier reste sous pression, notamment sur le segment des bureaux. En France, le rebond apparent des volumes d'investissement observé au deuxième trimestre repose encore largement sur quelques transactions exceptionnelles. Le marché locatif des bureaux reste structurellement tendu côté offreurs : vacance élevée, allongement des délais de relocation, mesures d'accompagnement (franchises, travaux pris en charge) qui amputen les loyers effectivement encaissés.

À cela s'ajoute un environnement de taux d'intérêt longs durablement élevés, qui pèse à la fois sur la valorisation des actifs (taux de capitalisation en hausse) et sur le coût de refinancement des structures endettées. Les sociétés de gestion qui ont eu recours à l'endettement lors de la phase d'expansion 2019-2022 font face à un effet de ciseau : revenus locatifs sous pression, coût de la dette en hausse, valeurs vénales en recul.

Pour les SCPI diversifiées — qui concentrent 70,9 % de la collecte brute du semestre — l'exposition aux bureaux varie fortement d'un véhicule à l'autre. Lire le rapport annuel et le bulletin trimestriel dans le détail reste la seule façon de mesurer réellement l'exposition sectorielle et géographique effective, au-delà de l'étiquette « diversifié ». Les SCPI à vocation européenne présentent par construction un profil différent des véhicules majoritairement franco-français. L'analyse approfondie des indicateurs de performance des SCPI — TRI long terme, TOF, report à nouveau, track record du gestionnaire — reste le seul filtre pertinent à ce stade du cycle.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement en SCPI, OPCI ou société civile en unités de compte comporte un risque de perte en capital et n'offre aucune garantie de liquidité.