- La collecte nette SCPI recule de 7 % au 2T 2026 à 1 072 M€, avec une comparaison annuelle légèrement défavorable (-4,6 % vs 2T 2025).
- Quatre sociétés de gestion (Corum AM, Iroko, Alderan, Arkéa REIM) captent 56 % de la collecte nette trimestrielle ; dix SCPI font 71 % du marché primaire.
- La baisse de 21 % du stock de parts en attente est un artefact comptable : 97 % du recul provient de six SCPI passées en capital fixe, dont le carnet a été remis à zéro, pas soldé.
- Hors suspensions, les parts en attente progressent d'environ 330 M€ depuis janvier, concentrées sur les grandes SCPI de bureaux à capital variable.
- Un rendement élevé affiché par un fonds récent ou une collecte brute soutenue ne renseignent pas sur la liquidité réelle à la sortie : le ratio parts en attente / capitalisation est l'indicateur à surveiller en priorité.
La collecte nette des SCPI atteint 1 072 M€ au deuxième trimestre 2026, en repli de 7 % sur un trimestre. La concentration sur un nombre réduit de véhicules s'intensifie. Et la baisse apparente du stock de parts en attente dissimule une tension structurelle qui ne se résorbe pas.
Corum AM reprend la tête des sociétés de gestion, la concentration s'accentue
La collecte nette trimestrielle ressort à 1 072 M€, contre 1 155 M€ au 1T 2026, soit un recul de 7 %. La collecte brute atteint 1 321 M€ (-5 %). Sur l'ensemble du premier semestre, le marché cumule 2,7 Md€ bruts et 2,2 Md€ nets. La comparaison avec le 2T 2025 devient légèrement défavorable : -4,6 %. Le nombre de SCPI affichant une collecte nette positive recule de 83 à 71 véhicules. La capitalisation totale du marché s'établit à 86,0 Md€ au 30 juin, contre 88,6 Md€ au 31 mars.
Corum AM redevient le premier collecteur du trimestre avec 180,1 M€ cumulés sur ses six SCPI, contre 170,8 M€ au trimestre précédent. Iroko suit à 152,9 M€ (163,1 M€ au 1T), Alderan à 139,0 M€ (144,2 M€) et Arkéa REIM à 131,3 M€ (149,4 M€). Ces quatre sociétés de gestion totalisent 603 M€, soit 56 % de la collecte nette trimestrielle.
| Société de gestion | Collecte nette 2T 2026 (M€) | Collecte nette 1T 2026 (M€) |
|---|---|---|
| Corum AM | 180,1 | 170,8 |
| Iroko | 152,9 | 163,1 |
| Alderan | 139,0 | 144,2 |
| Arkéa REIM | 131,3 | 149,4 |
| Atland Voisin | 68,3 | 85,6 |
| Edmond de Rothschild REIM | 48,8 | 30,7 |
| Inter Gestion REIM | 39,0 | — |
| Sofidy | 39,0 | — |
| Remake AM | 26,0 | 40,8 |
| Sogenial Immobilier | 25,2 | — |
Moins de SCPI en situation de décollecte
14 SCPI enregistrent une collecte nette négative au 2T 2026. Les montants restent modestes en valeur absolue. Praemia REIM France affiche -4,1 M€ sur ses sept véhicules (contre -7,5 M€ au 1T, la suspension de la variabilité de Primovie ayant mécaniquement gelé les registres). Aestiam ressort à -3,4 M€, Axipit REP à -2,4 M€ et Fiducial Gérance à -1,6 M€.
Au niveau des véhicules individuels, les principales sorties nettes concernent :
- Primovie : -3,7 M€
- Aestiam Horizon : -3,4 M€
- AEW Commerces Europe : -3,4 M€
- Laffitte Pierre : -2,6 M€
- Upeka : -2,4 M€, après un premier trimestre positif
Comète prend la tête, Transitions Europe et Iroko Zen décélèrent
Comète (Alderan) s'installe en tête du classement individuel avec 133,1 M€ de collecte nette, quasi stable sur le trimestre (132,2 M€ au 1T). Corum Origin suit à 131,3 M€, en hausse de 10 % — la plus forte progression en valeur absolue parmi les premiers rangs. À l'inverse, Transitions Europe (Arkéa REIM) recule à 125,8 M€ après 145,1 M€ (-13 %), et Iroko Zen à 106,0 M€ après 124,7 M€ (-15 %) : les deux véhicules qui avaient porté la dynamique du 1T marquent nettement le pas.
Deux SCPI accélèrent franchement : EDR Europa (Edmond de Rothschild REIM) bondit à 48,8 M€ contre 30,7 M€ (+59 %), et Iroko Atlas à 46,9 M€ contre 38,4 M€ (+22 %). Épargne Pierre Europe (Atland Voisin) collecte 67,2 M€, en repli de 11 %. Cristal Life (37,1 M€), Sofidynamic (32,3 M€) et Corum Eurion (27,5 M€) complètent le classement.
Pour les investisseurs qui souhaitent analyser ces véhicules en détail, comparer les SCPI selon leur TRI long terme, leur TOF et leur report à nouveau reste la méthode la plus fiable — le taux de distribution affiché n'est qu'un indicateur parmi d'autres.
Des variations de collecte significatives d'un trimestre à l'autre pour quelques SCPI
Deux décrochages trimestriels méritent attention : Wemo One chute de 46,3 à 18,6 M€ (-60 %), et Remake Live de 35,9 à 22,3 M€ (-38 %). Ces baisses soulignent la volatilité structurelle des jeunes SCPI diversifiées, dont les flux de collecte dépendent étroitement de quelques campagnes de distribution ciblées. À l'inverse, Atlantique Mur Régions (Otoktone 3i) progresse de 5,0 à 12,1 M€, avec une collecte brute trimestrielle de 28,6 M€, et Allianz Diverscity de 12,1 à 19,5 M€.
La concentration par véhicule atteint un niveau saisissant : les quatre premières SCPI totalisent 496 M€, soit 46 % de la collecte nette trimestrielle. Les dix premières en représentent 756 M€, soit 71 %. Sur 231 SCPI recensées, dix véhicules captent donc sept dixièmes du marché primaire. Un signal d'alerte pour tout gestionnaire ou épargnant qui mise sur un véhicule récent en phase de montée en puissance : un rendement élevé annoncé par un fonds jeune reflète souvent un effet de levier sur une petite capitalisation, pas une surperformance durable.
Le stock de parts en attente recule de 21 %, un dégonflement concentré sur six SCPI
Le stock de parts en attente de retrait recule de 21 % au 2T 2026, passant de 2,45 Md€ à fin mars à 1,93 Md€ à fin juin. En parallèle, le marché secondaire enregistre 489 M€ de demandes de rachat compensées et d'échanges de parts sur le semestre, soit 18 % de la collecte brute — une part croissante des capitaux collectés mobilisée pour assurer la sortie des associés.
Sur les 42 SCPI dont le stock diminue au trimestre, le recul cumulé atteint -710 M€. Mais six véhicules concentrent 685 M€ de cette baisse, soit 97 % du total. Une statistique qui invalide d'emblée toute lecture optimiste de l'indicateur global.
Six SCPI concentrent 97 % de la baisse du stock
Les six SCPI concernées et leurs variations de stock sont les suivantes :
| SCPI | Variation du stock (M€) |
|---|---|
| Primovie | -236 |
| Patrimmo Commerce | -120 |
| Sélectinvest 1 | -112 |
| LF Grand Paris Patrimoine | -108 |
| Crédit Mutuel Pierre 1 | -84 |
| Patrimmo Croissance Impact | -26 |
Le carnet d'ordres cumulé de ces six véhicules passe de 688 M€ à 2,7 M€ : il ne s'agit pas d'une résorption, mais d'une remise à zéro comptable. Le mécanisme est identique pour chacun : la suspension temporaire de la variabilité du capital annule les demandes de retrait inscrites aux registres et bascule les vendeurs vers un marché secondaire par confrontation d'ordres. L'ASPIM le confirme explicitement : la baisse de 31 % du stock depuis fin 2025, à 1,9 Md€ soit 2,2 % de la capitalisation, « résulte intégralement des suspensions temporaires de variabilité du capital et de la mise en place de marchés secondaires ».
Hors suspensions, la file d'attente continue de s'allonger
Les onze SCPI ayant recouru à une suspension depuis janvier, représentant environ 12 % de la capitalisation du marché, ont vu leur carnet reculer de 1,2 Md€. Mais l'associé qui souhaitait sortir n'a pas été servi : il est passé de la file d'attente au marché secondaire, où le prix d'exécution peut s'écarter significativement du dernier prix de souscription. La décote réelle supportée par le cédant n'est donc plus visible dans le stock de parts en attente.
63 SCPI voient leur stock progresser au 2T, pour +191 M€ cumulés. L'ASPIM chiffre à environ 330 M€ depuis janvier la hausse des parts en attente des SCPI restées à capital variable. La progression est portée par les grandes SCPI de bureaux qui n'ont pas (encore) activé de dispositif de place :
- Épargne Foncière : 351 M€ (+29 M€), premier stock du marché, 8,5 % de sa capitalisation
- Rivoli Avenir Patrimoine : 187 M€ (+13 M€)
- Edissimmo : 148 M€ (+14 M€)
- Accimmo-Pierre : 119 M€ (+10 M€)
- Efimmo 1 : 99 M€ (+6 M€)
- Accès Valeur Pierre : 92 M€ (+5 M€)
- Élysées Pierre : 76 M€ (+9 M€)
- LF Europimmo : +5 M€, ratio à 7,6 % de la capitalisation
- LF Opportunité Immo : +4 M€, ratio quasi doublé à 3,0 %
Une photographie de la liquidité plus tendue qu'il n'y paraît
Deux cas plus atypiques ressortent de l'analyse. Affinités Pierre voit son stock bondir de 3,5 à 24,8 M€, soit de 0,5 % à 3,8 % de sa capitalisation en un seul trimestre. GMA Essentialis apparaît ex nihilo à 15,2 M€ de parts en attente, ce qui représente 33,8 % de sa capitalisation — le ratio le plus élevé du marché à fin juin, amplifié par la taille réduite du véhicule (45 M€).
Au total, 113 SCPI affichent des parts en attente au 30 juin, contre 115 au 31 mars. Le nombre de véhicules concernés ne se réduit donc pas. La baisse du stock global est un artefact comptable lié aux suspensions, pas le reflet d'un rééquilibrage structurel entre offre et demande sur le marché secondaire. L'investisseur qui sélectionne une SCPI uniquement sur son taux de distribution ou sa collecte brute passe à côté de la donnée la plus discriminante : la liquidité réelle à la sortie, qui ne se lit pas dans un document commercial mais dans le ratio parts en attente / capitalisation et dans l'historique de traitement des retraits.
Risque de perte en capital et absence de liquidité garantie sont inhérents à la classe d'actifs SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Toutes les collectes du 2T 2026
Le tableau ci-dessous récapitule les principaux agrégats du 2T 2026 pour l'ensemble du marché des SCPI, tels que publiés par l'ASPIM et l'IEIF.
| Indicateur | 2T 2026 | 1T 2026 |
|---|---|---|
| Collecte nette (M€) | 1 072 | 1 155 |
| Collecte brute (M€) | 1 321 | ~1 390 |
| Capitalisation (Md€) | 86,0 | 88,6 |
| SCPI en collecte nette positive | 71 | 83 |
| SCPI en décollecte | 14 | — |
| Stock parts en attente (Md€) | 1,93 | 2,45 |
| SCPI avec parts en attente | 113 | 115 |
À propos de l'ASPIM
À propos de l'ASPIM
L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), fondée en 1975, représente les gestionnaires de fonds d'investissement alternatif (FIA) en immobilier : SCPI, OPCI et autres FIA « par objet ». Au 31 décembre 2024, ces véhicules représentaient une capitalisation totale de 294 Md€ et comptaient 4 millions d'épargnants en France.
À propos de l'IEIF
À propos de l'IEIF
L'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), créé en 1986, est un centre de recherche indépendant spécialisé en immobilier. Il suit l'ensemble des marchés immobiliers (entreprise, logement) et des véhicules de placement (SIIC, REIT, SCPI, OPCI, FIA), en les intégrant dans une approche macro-économique et d'allocation d'actifs.
