Le coliving affiche une croissance spectaculaire en France, mais les investissements s’effondrent face à un durcissement réglementaire annoncé.
- 24 000 unités en 2025 contre une chute drastique des investissements à 34 millions d’euros (285 millions en 2024)
- Un marché structurellement soutenu par l’effondrement de l’offre locative classique dans les grandes agglomérations
- La proposition de loi au Sénat cible explicitement les services annexes permettant de contourner l’encadrement des loyers
- Absence de cadre juridique spécifique : risque majeur pour les investisseurs face à une régulation qui se resserre progressivement
- Diversifier vers les SCPI françaises et européennes offre une exposition immobilière moins exposée aux turbulences réglementaires du secteur
Avec 24 000 unités recensées en France en 2025 selon Xerfi, le coliving affiche une progression spectaculaire — trois fois plus qu’en 2021. Pourtant, derrière cette dynamique, les signaux se brouillent. Les volumes d’investissement se sont effondrés à 34 millions d’euros en 2025, contre 285 millions l’année précédente. Un écart brutal qui mérite une lecture attentive pour quiconque cherche à positionner intelligemment son patrimoine immobilier.
Un marché en croissance mais sous pression réglementaire
Le coliving repose sur une mécanique simple : mutualiser des espaces et des services pour optimiser le rendement à la surface, tout en répondant à une demande locative que le marché classique ne satisfait plus. Vincent Desruelles, directeur d’étude chez Xerfi, souligne que l’offre locative a reculé de 40 à 70 % dans les grandes agglomérations. Ce déséquilibre structurel profite mécaniquement au secteur.
Pour autant, la mécanique financière se grippe. La chute des investissements traduit un repositionnement des capitaux vers les résidences étudiantes, jugées plus liquides et mieux encadrées juridiquement. Les grands fonds immobiliers arbitrent aujourd’hui en faveur de supports offrant une profondeur de marché plus établie. Ce mouvement devrait vous alerter sur la perception du risque sectoriel par les acteurs institutionnels.
La progression reste néanmoins prévue à 15 % en 2026, puis autour de 10 % jusqu’en 2028. Mais cette croissance s’inscrit dans une phase de normalisation après une période d’hypercroissance, avec une régulation qui se resserre progressivement. La rentabilité des projets dépend désormais moins de la dynamique de l’offre que de la capacité des opérateurs à naviguer dans un cadre légal mouvant.
Le Conseil de Paris, premier marché français avec 7 500 lits existants et 6 800 projets en cours selon l’Institut Paris Région, a adopté une délibération symbolisant ce durcissement politique. Sans valeur juridique contraignante, ce signal ne doit pas être sous-estimé : il préfigure souvent les prochains coups législatifs, comme l’histoire récente de la location saisonnière courte durée le valide.
Le coliving face au spectre de la loi Le Meure et de l’encadrement des loyers
La comparaison avec la location meublée saisonnière n’est pas anodine. Ce segment, longtemps perçu comme une échappatoire rentable à la rigidité du bail classique, a subi des restrictions successives. La loi Le Meure a supprimé la déduction des amortissements dans le calcul des plus-values, aligné les obligations environnementales sur celles de la location longue durée en zones tendues, et renforcé les pouvoirs des collectivités territoriales pour limiter les nouvelles offres.
Le coliving emprunte aujourd’hui un chemin similaire. Marc Lebel, PDG de Jinka, l’admet sans détour — « Le coliving est un hack à l’encadrement des loyers. » Le plafonnement s’applique chambre par chambre, et non à l’ensemble du bien, offrant un levier de rendement que les parlementaires regardent avec méfiance croissante.
| Dispositif | Statut actuel | Impact sur le coliving |
|---|---|---|
| Loi Le Meure | En vigueur | Réduction attractivité LMNP, pression indirecte |
| Proposition de loi encadrement loyers | Adoptée à l’Assemblée, en attente au Sénat | Cible explicitement le coliving et ses services annexes |
| Délibération Conseil de Paris | Symbolique, non contraignante | Signal politique fort sur le premier marché national |
Les services associés — abonnements streaming, salles de sport, animations, entretien des parties communes — permettent de justifier des compléments de loyer qui dérogent aux plafonds légaux. Cette pratique se retrouve directement dans le viseur de la proposition de loi actuellement en examen au Sénat. Un risque réglementaire à intégrer dans toute analyse de rentabilité prospective.
Un cadre juridique introuvable : opportunité ou risque systémique ?
Emmanuelle Chouaib-Martinelli, avocate chez Oratio Avocats, résume parfaitement l’ambiguïté du secteur : « Il n’existe pas de cadre législatif qui définisse véritablement le coliving. » Selon la configuration du projet, on bascule dans le bail classique, le bail étudiant, le bail mobilité, ou le régime juridique de la résidence-service. Chaque option ouvre des droits différents — et expose à des contraintes différentes.
Le statut de résidence-service est particulièrement prisé pour contourner l’encadrement des loyers et cibler une clientèle spécifique. Trois conditions cumulatives doivent d’un autre côté être réunies :
- Un ensemble d’habitations avec logements autonomes
- La mise à disposition d’espaces de convivialité en libre accès
- Un accueil personnalisé et permanent, incluant une veille à distance nocturne
Sophie Demarne, également avocate chez Oratio Avocats, pointe le troisième critère comme le nœud gordien du dispositif : maintenir en permanence un gardien ou une hôtesse d’accueil, complété d’une surveillance nocturne à distance, dépasse les capacités opérationnelles de la majorité des schémas actuels.
Le gouvernement, interpellé sur ce flou, a choisi la voie du statu quo. Il n’estime « pas nécessaire de créer un cadre juridique spécifique », considérant les régimes existants suffisants. Une posture attentiste qui laisse les opérateurs dans une zone grise — et les investisseurs dans une incertitude structurelle difficile à modéliser.
Repositionner ses actifs face à l’incertitude du coliving
Le secteur se segmente en deux profils bien distincts. D’un côté, le coliving diffus — proche de la colocation classique, souvent implanté dans de grandes maisons périphériques inadaptées aux ménages actuels. De l’autre, les grandes résidences-services, dont le nombre a doublé en un an pour atteindre 2 400 unités. Des opérateurs comme Vinci Immobilier, Colonies ou Uxco structurent ce segment avec une logique industrielle.
Face à cette recomposition sectorielle et aux turbulences réglementaires, diversifier son exposition immobilière reste la stratégie la plus robuste. Les SCPI européennes et françaises constituent une alternative sérieuse pour capter de la performance immobilière sans supporter directement les aléas réglementaires du coliving. Avec Finconnexion, vous accédez aux meilleures SCPI du marché, avec un remboursement immédiat jusqu’à 4 % du montant investi et 2 % sur les SCPI sans frais d’entrée.
L’avenir du coliving dépendra des arbitrages politiques des prochaines municipales et présidentielles. Soit le secteur s’impose comme une classe d’actifs résidentielle pérenne, soit il rejoint la longue liste des effets d’aubaine fiscaux progressivement neutralisés. Anticiper ce basculement, c’est précisément le type de décision qui distingue une gestion patrimoniale réactive d’une gestion véritablement stratégique.
