Perial AM a suspendu la variabilité du capital de PFO2 et PF Grand Paris au premier trimestre 2026. La décote sur le marché secondaire a stabilisé les ordres de vente, pendant que des acheteurs opportunistes entrent sur des rendements proches de 10 %. Vincent Roynel, responsable des relations grands comptes et institutionnels chez Perial AM, détaille la stratégie de désendettement, l'état de la néo-SCPI Perial Opportunités Territoires et les arbitrages entre SCPI et FPCI.

SCPI PFO2 : des parts en attente divisées par près de dix

Avant la suspension du capital variable, 9 % de la capitalisation de PFO2 correspondaient à des parts dont les porteurs cherchaient à se défaire. Sur une capitalisation de 2,4 milliards d'euros, c'est un volume considérable de pression vendeuse.

Depuis la suspension, ce taux est tombé à 0,95 %. La réduction est quasi décimale. La pression vendeuse s'est donc dissipée très rapidement, ce qui signale que la majorité des associés ont choisi de rester positionnés plutôt que d'attendre une hypothétique liquidité à marché variable.

Ce chiffre doit être lu avec précision : le carnet des ordres de retrait a été intégralement annulé au moment de la suspension. Les anciens ordres ne figurent plus dans les statistiques actuelles. La baisse du ratio reflète donc à la fois des retraits volontaires d'ordres et l'absence de nouveaux vendeurs depuis la confrontation d'août 2026.

La liquidité, un enjeu clé pour les associés de SCPI

La liquidité d'une SCPI n'est jamais garantie. Ce point est structurel, pas conjoncturel. Les situations qui génèrent les besoins de sortie les plus urgents sont connues : divorce, succession, décès prématuré, liquidation de SCI. Ce sont des événements qui ne s'anticipent pas et qui surviennent indépendamment du cycle immobilier.

Perial AM identifie ces profils comme une minorité sensible. Pour la majorité des porteurs, la variable déterminante reste la pérennité du dividende, pas la liquidité immédiate. C'est ce critère qui structure les priorités opérationnelles du gérant.

Ce constat a une implication directe pour tout investisseur qui s'apprête à souscrire des parts de SCPI : l'horizon doit être clairement défini en amont. Allouer à une SCPI une épargne susceptible d'être mobilisée à court terme est une erreur de construction patrimoniale, quelle que soit la qualité du fonds. Le risque de perte en capital et l'absence de liquidité garantie sont inhérents à la classe d'actifs. Pour approfondir les critères de sélection d'une SCPI au-delà du taux de distribution, le taux d'occupation financier, le report à nouveau et le TRI long terme sont les indicateurs réellement discriminants.

PFO2 et PF Grand Paris : priorité au désendettement

La stratégie opérationnelle de Perial AM repose sur deux axes simultanés : l'asset management actif des actifs détenus et le désendettement des véhicules. Ces deux leviers sont interdépendants : réduire l'endettement améliore la solidité du bilan, allège la charge financière et sécurise la distribution.

Perial AM mentionne explicitement que ce chantier est facilité par l'absence de gestion quotidienne de la liquidité. Quand une SCPI reste en capital variable avec un carnet d'ordres actif, le gérant doit arbitrer en permanence entre cessions d'actifs pour financer les retraits et maintien d'un portefeuille cohérent. La suspension libère cette contrainte et permet de vendre au bon moment plutôt que sous pression.

C'est un argument technique légitime. Il ne préjuge pas du niveau auquel le prix de part sera fixé à la réouverture éventuelle du capital, ni des délais de désendettement effectif. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Marché secondaire des SCPI : des acheteurs attirés par la décote

La suspension du capital variable a mécaniquement redirigé les échanges vers le marché secondaire. Perial AM anime sa propre plateforme de confrontation des ordres, ce qui lui confère la maîtrise du carnet et une visibilité directe sur les volumes traités.

Les acheteurs actifs sur ce marché adoptent un raisonnement d'arbitrage : ils acquièrent des parts à un prix inférieur au dernier prix de souscription officiel, ce qui rehausse mécaniquement leur rendement sur la base de la distribution courante. Leur logique est celle d'un investisseur opportuniste, non d'un épargnant en quête de sécurité.

Ce profil d'acheteur est fondamentalement différent du souscripteur initial. Il accepte une incertitude sur la revalorisation future du prix de part en contrepartie d'un rendement courant élevé. La décote est son point d'entrée, pas une anomalie à corriger rapidement.

Des rendements proches de 10 % sur le marché secondaire

Sur la confrontation d'août 2026, les rendements constatés sur PFO2 et PF Grand Paris via le marché secondaire s'approchent de 10 %. Ce chiffre résulte du rapport entre la distribution en cours et le prix d'acquisition décoté, pas d'une revalorisation des actifs sous-jacents.

Ce niveau attire des arbitragistes qui le comparent aux rendements affichés par les néo-SCPI lancées depuis 2022-2023. La comparaison mérite d'être faite avec rigueur :

Un rendement élevé affiché par un fonds récent est un signal d'alerte, pas un argument. Les néo-SCPI n'ont pas traversé de cycle baissier. PFO2 a 20 ans d'historique. La décote actuelle intègre une dépréciation réelle des actifs — mais aussi une prime de risque que l'acheteur opportuniste juge rémunératrice.

Perial Opportunités Territoires : la néo-SCPI 100 % commerce de proximité

Lancée fin 2024, Perial Opportunités Territoires se positionne sur un segment spécifique : le commerce de proximité en France. Le véhicule est 100 % français et 100 % commerce. Deux acquisitions ont été réalisées à ce stade :

• Un magasin Action à Vendôme, acquis pour 1,33 million d'euros.
• Un Bricorama à Lille, intégré récemment au portefeuille.

Le positionnement sur des enseignes à fort trafic et faibles tickets de consommation (Action, Bricorama) traduit une thèse défensive : ces formats résistent mieux aux cycles économiques que le commerce de centre-ville ou les grandes surfaces spécialisées haut de gamme. Le portefeuille reste néanmoins embryonnaire, ce qui rend toute projection de rendement peu fiable à ce stade.

Le prix de part a fait l'objet d'une revalorisation en début d'année 2026. C'est un signal positif, mais un historique de moins de deux ans ne suffit pas à valider une stratégie. Le rapport à nouveau, le taux d'occupation financier et la politique de provisionnement seront les indicateurs à surveiller dans les prochains bulletins trimestriels.

Assurance vie : Perial réfléchit au passage à l'ELTIF

Perial AM dispose d'un fonds éligible à l'assurance vie : Perial Euro Carbone, société civile créée en 2020, référencée chez sept assureurs dans de multiples contrats. La réflexion interne porte sur une transformation de cette SC en ELTIF (European Long-Term Investment Fund).

Perial AM reconnaît explicitement que transformer un fonds existant est plus complexe que de créer un nouveau véhicule ex nihilo. Plusieurs concurrents ont choisi cette seconde voie, en lançant directement des ELTIF plutôt qu'en convertissant leurs structures existantes.

L'ELTIF 2.0, entré en application en janvier 2024, ouvre l'accès aux investisseurs particuliers sous conditions. Il supprime notamment le ticket minimum de 10 000 euros et l'exigence d'un patrimoine financier supérieur à 100 000 euros. Mais le format impose des contraintes de liquidité partielle (fenêtres de rachat) et des coûts de structuration qui pèsent sur la performance nette. La position éditoriale sur les véhicules Evergreen/ELTIF mérite d'être rappelée ici : les fenêtres de liquidité périodiques et les frais de structuration additionnels pénalisent la performance nette par rapport à un fonds fermé bien géré. L'assurance vie luxembourgeoise offre, de son côté, un accès direct à ces fonds avec le triangle de sécurité et le super-privilège, deux protections absentes des contrats français.

SCPI ou FPCI : quel véhicule choisir selon son profil ?

La comparaison entre SCPI et FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement) revient fréquemment dans les discussions avec des investisseurs patrimoniaux. Perial AM propose les deux formats, ce qui lui permet d'en expliciter les différences sans conflit d'intérêt interne apparent — mais l'investisseur doit rester attentif à la chaîne de rétrocessions qui s'applique à chaque distribution.

FPCI : un véhicule fermé, sans liquidité

Le FPCI est un fonds fermé. La période de commercialisation dure en moyenne 18 mois. Une fois la souscription clôturée, les fonds sont immobilisés pendant cinq ans. Aucune fenêtre de sortie anticipée n'est prévue. Ce fonctionnement est connu dès l'entrée : c'est la contrepartie des perspectives de performance supérieures.

La structure fermée présente un avantage souvent sous-estimé : elle libère le gérant de toute pression de liquidité. Il peut déployer le capital au rythme optimal des opportunités de marché, sans devoir conserver de trésorerie tampon ni arbitrer sous contrainte de rachat. C'est précisément ce que Perial AM cherche à reproduire, de façon partielle et temporaire, en suspendant la variabilité du capital de ses SCPI.

Le risque de perte en capital sur un FPCI est réel et potentiellement total. Ce véhicule s'adresse à des investisseurs qui comprennent les mécanismes de l'immobilier value-add ou du private equity immobilier, et qui n'auront pas besoin de ces fonds avant la clôture du fonds.

FPCI : un ticket d'entrée de 100 000 euros

Chez Perial AM, le ticket minimum d'entrée sur le FPCI est fixé à 100 000 euros. Une dérogation à 30 000 euros existe pour les investisseurs ayant déjà réalisé une opération comparable. Ces seuils correspondent au statut d'investisseur averti au sens réglementaire.

Les perspectives de rendement affichées sont à deux chiffres. Elles doivent être lues comme un objectif brut de frais, avant fiscalité. Le TRI net effectif dépend de la qualité des acquisitions, du calendrier de cession et de la compression ou de l'expansion des taux de capitalisation sur la durée du fonds. Aucune garantie ne peut être attachée à ces projections.

La comparaison entre SCPI et FPCI peut être résumée ainsi :

Pour les profils patrimoniaux souhaitant arbitrer entre ces deux classes d'actifs, l'analyse du private equity immobilier accessible aux particuliers complète utilement la lecture des bulletins trimestriels des SCPI.