PAREF Gestion franchit un cap après trente ans centrés sur les SCPI : la société lance un fonds fermé à stratégie value-add ciblant l'immobilier de santé humaine et animale. Bruno Pauly, Directeur du Pôle Épargne, et Aodren Guillou, nouveau Directeur des Réseaux de Distribution, ont présenté ce véhicule à Patrimonia 2026. Les paramètres du fonds méritent une lecture attentive, notamment sur la mécanique de TRI et l'alignement des intérêts.

Pourquoi l'immobilier de santé, et pourquoi maintenant ?

Le constat démographique est factuel : en France, les décès excèdent désormais les naissances. Les maladies chroniques progressent, tant chez l'humain que chez l'animal. En Europe, un foyer sur deux déclare posséder un animal de compagnie. Aux États-Unis, le segment du pet care immobilier enregistre une croissance soutenue des volumes investis.

Sur le volet humain, la dynamique est identique. Les groupes dentaires exploités par des fonds d'investissement ont multiplié les implantations en pied d'immeuble dans les centres-villes. Les praticiens — dentistes, cancérologues, vétérinaires — n'ont pas vocation à être propriétaires de leurs murs. Ils cherchent des locaux adaptés, configurés sur mesure, loués à long terme. C'est précisément le créneau que vise le nouveau véhicule de PAREF Gestion.

La thèse value-add repose sur une séquence en quatre temps : identification de l'actif avec l'exploitant, rénovation et mise en conformité aux normes sectorielles, signature d'un bail long terme (9 ans ferme), puis cession de l'actif et du bail à une SCPI ou un autre fonds institutionnel. La création de valeur intervient entre l'acquisition brute et la cession avec locataire engagé — le différentiel de valorisation constitue le moteur de performance.

Création de valeur dans un secteur où la vocation première n'est pas financière

La tension entre impératif de rentabilité et mission de soin est réelle. La réponse de PAREF Gestion est structurelle plutôt que rhétorique : le fonds ne gère pas des établissements de santé, il gère des murs. L'exploitant — qu'il soit cabinet vétérinaire ou centre d'oncologie — reste maître de son activité. Le fonds intervient uniquement sur la dimension immobilière.

Le marché est porteur précisément parce que les opérateurs de santé préfèrent mobiliser leurs capitaux sur leur cœur de métier. Un cabinet dentaire qui finance ses locaux immobilise du capital qu'il ne consacre pas à ses équipements ou à sa croissance. Le sale and leaseback et le build-to-suit répondent à cette contrainte opérationnelle. PAREF Gestion se positionne en intermédiaire entre le besoin des exploitants et la demande des investisseurs institutionnels acquéreurs d'actifs loués.

Cette logique de marché secondaire — vente à une SCPI ou à un fonds noyau une fois le bail signé — est un point de vigilance analytique. La liquidité de la sortie dépend de l'appétit des acquéreurs institutionnels au moment de la cession. Dans un contexte de remontée des taux, cet appétit se réduit mécaniquement, ce qui peut comprimer le différentiel de valorisation attendu. Le risque existe et doit être intégré dans toute lecture du TRI cible.

Pour mémoire : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement en fonds fermé comporte un risque de perte en capital et une absence de liquidité garantie pendant la durée de vie du fonds.

Structure du fonds, alignement des intérêts et accès

Le véhicule est réservé aux investisseurs professionnels au sens réglementaire. Le ticket minimum est fixé à 100 000 €. L'enveloppe totale prévue dans les statuts est de 30 millions d'euros, dimensionnée pour financer 5 à 6 actifs.

La durée est de 7 ans, avec une ambition de remboursement partiel dès la cinquième année via les premières cessions. Le fonds fonctionne par appels de fonds successifs, à l'image d'un schéma de promotion immobilière : les capitaux ne sont appelés que lorsqu'un actif est identifié et prêt à être acquis. Ce mécanisme vise à optimiser le TRI en minimisant la période de portage sans actif investi — la durée entre engagement et premier appel de fonds est directement corrélée à la performance finale.

La commission de surperformance est fixée à 20 % des gains au-delà d'un TRI de 9 %. Ce mécanisme est cohérent avec les pratiques du private equity immobilier. Il faut néanmoins poser la question des frais de base : ils ne sont pas détaillés dans les éléments communiqués à Patrimonia. La chaîne de frais complète — frais de gestion annuels, frais d'acquisition, frais de cession, carried interest — détermine l'écart entre le TRI brut affiché et le TRI net perçu par l'investisseur. Toute analyse sérieuse du fonds doit partir du DIC et du règlement, pas de la communication commerciale.

Un TRI cible de 8 % annoncé par un fonds récent ne constitue pas une garantie ni même une probabilité haute. C'est un objectif de gestion, conditionné à la qualité des actifs acquis, à la tenue des baux et à la valorisation au moment des cessions. L'horizon de 7 ans et l'absence de liquidité intermédiaire sont des contraintes réelles que l'investisseur doit mesurer avant tout engagement.

Sur l'alignement des intérêts : la structure hurdle à 9 % before carried interest est une mécanique standard. Elle incite la société de gestion à maximiser la performance au-dessus du seuil. Elle ne protège pas l'investisseur en cas de TRI inférieur à 8 % — et encore moins en cas de perte. La distinction est importante.

Calendrier de déploiement et collecte

PAREF Gestion s'est fixé un horizon d'un an pour recueillir l'intégralité des engagements permettant d'atteindre les 30 millions d'euros. La collecte ne génère pas d'appel de fonds immédiat : les capitaux sont engagés mais non décaissés tant qu'un actif n'est pas identifié. Cette logique de commitment protège partiellement le TRI en évitant la dilution par des liquidités non investies.

Le lancement officiel du fonds est intervenu le 21 septembre 2026, selon la communication de PAREF Gestion à Patrimonia 2026. La société est présente sur le stand J08 lors du salon, avec Bruno Pauly (Directeur du Pôle Épargne), Aodren Guillou (Directeur des Réseaux de Distribution) et la direction générale.

Renforcement de l'équipe commerciale : un signal sur la stratégie de distribution

La deuxième actualité de cette rentrée 2026 pour PAREF Gestion est organisationnelle. Aodren Guillou a rejoint la société comme Directeur des Réseaux de Distribution, accompagné de deux nouveaux collaborateurs commerciaux opérationnels depuis le salon.

L'objectif déclaré est de renforcer le contact direct avec les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) — non par des webinaires, mais par des visites en cabinet. Ce pivot vers la relation humaine est cohérent avec le repositionnement produit : un fonds fermé à 100 000 € de ticket minimum, réservé aux professionnels, exige un niveau d'explication que la distribution numérique seule ne peut pas assurer.

PAREF Gestion gère également 5 SCPI depuis plus de trente ans, avec 2,5 milliards d'euros d'actifs sous gestion. La nouvelle équipe commerciale a aussi vocation à animer ces véhicules existants. Bruno Pauly reconnaît explicitement que « tout n'est pas rose dans l'univers de la SCPI » — une formulation qui mérite d'être entendue au pied de la lettre. La sélection d'une SCPI PAREF ne doit pas reposer sur le seul taux de distribution affiché, mais sur le TRI long terme, le taux d'occupation financier (TOF), le niveau de report à nouveau et le track record du gestionnaire sur les cycles précédents.

Pour les CGP qui souhaitent positionner ce type de véhicule dans l'allocation de leurs clients, l'analyse de la chaîne de frais et de la structure des SCPI existantes est un préalable indispensable à toute comparaison.

Ce que ce positionnement dit du marché immobilier professionnel

Le lancement d'un fonds value-add santé par un gestionnaire historiquement positionné sur les SCPI de rendement est un indicateur de marché. Quand l'argent redevient cher — les OAT françaises à 10 ans frôlent les 5 % en 2026 — les actifs core offrent des primes de risque insuffisantes par rapport aux obligations souveraines. Le value-add permet de viser un surplus de rendement en prenant un risque de création de valeur plutôt qu'un risque locatif pur.

La thématique santé ajoute une couche de résilience sectorielle : la demande de soins est structurellement inélastique. Mais la résistance du sous-jacent opérationnel ne garantit pas la performance immobilière. Un bail 9 ans signé avec un exploitant solide est une condition nécessaire, pas suffisante, pour sécuriser une sortie à la valeur espérée.

Le marché secondaire des actifs de santé loués reste moins liquide que le bureau parisien prime. La rareté des comparables de transaction complique l'évaluation. Ces contraintes ne disqualifient pas la stratégie, elles imposent une analyse renforcée du sous-jacent actif par actif — ce que les appels de fonds successifs permettent théoriquement, à condition que les critères d'acquisition soient transparents pour les souscripteurs.

Les investisseurs qui envisagent d'accéder à des véhicules de private equity immobilier doivent systématiquement confronter le TRI cible aux frais réels, à la durée effective de blocage et à la liquidité de sortie du gestionnaire — pas seulement à la thématique présentée.

• Lire le règlement du fonds et le DIC dans leur intégralité avant tout engagement.
• Décomposer la chaîne de frais : frais de gestion annuels, frais d'acquisition, frais de cession, carried interest.
• Vérifier l'expérience du gestionnaire sur des actifs de santé comparables — le track record SCPI n'est pas transposable mécaniquement au value-add.
• Mesurer la durée réelle de blocage, de l'engagement jusqu'à la dernière cession.
• Ne pas confondre TRI cible et TRI probable : l'écart peut être significatif en cas de correction des valorisations à la sortie.