MIMCO, groupe immobilier paneuropéen spécialisé dans le value-add, lance Makers : un fonds au format ELTIF 2.0 qui combine actifs core/core+ et opérations de revalorisation, accessible dès 1 000 €. La promesse affichée — 6 % de distribution annuelle versée mensuellement, TRI cible de 10 % sur 8 ans — mérite d'être lue avec la rigueur que l'on applique à n'importe quel fonds récent. Les objectifs de rendement sont des cibles, non des garanties ; le capital n'est pas protégé et la liquidité n'est pas garantie.

MIMCO : dix ans de value-add immobilier paneuropéen

MIMCO a été fondé il y a dix ans. Le groupe compte aujourd'hui plus de 60 collaborateurs et gère plus de 2 milliards d'euros d'actifs immobiliers répartis dans cinq pays : France, Luxembourg, Allemagne, Portugal et Espagne. Son positionnement historique repose sur l'identification d'actifs sous-valorisés, leur transformation opérationnelle et la captation de la plus-value générée.

Jusqu'à présent, l'offre proposée aux partenaires distributeurs se concentrait sur des club deals immobiliers — véhicules mono-actif, durée de détention moyenne de 3 à 4 ans, ticket d'entrée à partir de 5 000 € via MIMCO Platform, lancée en 2024. Makers constitue une extension de gamme, non un remplacement de ce format.

Pourquoi un format ELTIF 2.0 plutôt qu'une SCPI ?

Le choix du format ELTIF 2.0 (European Long-Term Investment Fund) n'est pas anodin. Ce cadre réglementaire européen, réformé en 2024, permet de commercialiser le fonds dans l'ensemble de l'Union européenne sans passeport pays par pays, et d'abaisser le ticket d'entrée en dessous des seuils habituels du non coté. C'est ce qui explique l'accessibilité à 1 000 €.

En revanche, le format Evergreen/ELTIF comporte des contraintes structurelles que l'investisseur doit intégrer avant de souscrire. La liquidité n'est pas garantie : les fenêtres de rachat sont définies par le règlement du fonds, elles ne fonctionnent pas comme un marché secondaire de SCPI. La durée recommandée est de 8 ans. Sortir avant cette échéance expose à des conditions défavorables, voire à une impossibilité temporaire de désinvestir selon l'état du marché immobilier sous-jacent.

Sur le plan de la distribution, l'objectif de 6 % annuel versé mensuellement positionne Makers dans la fourchette haute des SCPI récentes — ce qui, pour un fonds lancé sans historique de performance, constitue un signal à analyser avec soin et non un argument de souscription en lui-même. Le TRI cible de 10 % sur 8 ans suppose une exécution sans accroc de la poche value-add, dont le timing de réalisation de plus-value reste par définition incertain.

La stratégie d'investissement : deux moteurs, une logique de cycle

La construction du portefeuille repose sur deux sources de performance distinctes :

• Core et core+ : actifs prime déjà générateurs de revenus locatifs stables, bien situés, avec un faible taux de vacance. Ils fournissent le socle de distribution régulière.
• Value-add : opérations de repositionnement ou de transformation d'actifs sous-valorisés, savoir-faire historique de MIMCO, dont le rôle est d'amplifier le TRI global sur la durée du fonds.

La diversification est triple : géographique (France, Luxembourg, Allemagne, Portugal, Espagne), typologique (hôtellerie haut de gamme, branded residences, commerce prime) et stratégique (pondération variable entre core et value-add selon les opportunités de marché). Cette flexibilité est présentée comme un avantage d'adaptation aux cycles immobiliers — elle implique aussi que la composition du portefeuille peut évoluer significativement en cours de vie du fonds.

La conviction actuelle de MIMCO porte sur l'hospitality : hôtels et branded residences dans des localisations prime. Le retail prime est également mentionné, avec une référence explicite aux Champs-Élysées comme exemple d'adresse ciblée. Ces segments présentent une corrélation forte avec le tourisme international et la consommation de luxe, ce qui induit une sensibilité conjoncturelle propre, différente du bureau ou de la logistique.

Un premier actif proche de la place Vendôme

MIMCO communique sur un premier actif hôtelier situé à proximité immédiate de la place Vendôme à Paris. L'adresse n'est pas divulguée nominativement, mais le choix illustre la double ambition du fonds : un actif déjà opérationnel, donc générateur de revenus locatifs dès l'acquisition, et un potentiel de création de valeur identifié, qui relève de la poche value-add.

Ce type d'actif hôtelier parisien de très haute gamme présente des caractéristiques défensives sur la vacance — la demande pour ce positionnement reste structurellement soutenue — mais aussi une valorisation d'entrée élevée, ce qui compresse mécaniquement le rendement initial. La performance globale dépendra donc en grande partie de la qualité de l'opération de revalorisation.

Conditions de souscription et enveloppes éligibles

Makers s'adresse aussi bien aux personnes physiques qu'aux personnes morales. Les conditions de souscription au lancement sont les suivantes :

L'éligibilité aux contrats d'assurance-vie luxembourgeois mérite d'être soulignée. Ce cadre offre au souscripteur le triangle de sécurité luxembourgeois (ségrégation des actifs, super-privilège des assurés), une fiscalité de portabilité entre pays européens et un accès à une gamme de supports bien plus large qu'un contrat français équivalent. Pour un investisseur déjà couvert par un contrat luxembourgeois, l'intégration de Makers dans ce cadre est structurellement préférable au compte-titres ordinaire, à situation fiscale personnelle identique par ailleurs.

À noter : l'offre early bird conditionne les avantages sur les frais de gestion aux 20 premiers millions d'euros collectés. Ce mécanisme est fréquent lors des lancements de fonds alternatifs. Il crée une pression temporelle sur la décision qui ne doit pas se substituer à l'analyse.

Ce que les frais réels changent à l'équation

Sur un véhicule ELTIF, la chaîne de frais complète comprend les frais de gestion annuels du fonds, les frais de transaction sur les actifs sous-jacents, les éventuels frais de performance et, le cas échéant, les frais de la plateforme ou de l'enveloppe de logement (contrat d'assurance-vie, frais du dépositaire). MIMCO indique l'absence de frais de souscription et une réduction des frais de gestion pour les souscripteurs early bird — mais le niveau standard de ces frais de gestion n'est pas communiqué dans les éléments disponibles à ce stade.

Un TRI cible de 10 % s'entend généralement net de frais du fonds, mais avant fiscalité et avant frais de l'enveloppe de logement. Sur 8 ans, un écart de 1 point de frais annuels représente une amputation significative de la performance nette finale pour l'investisseur. La lecture du DIC (Document d'Information Clé) et du règlement complet du fonds est indispensable avant toute décision.

Les prochaines étapes chez MIMCO

Parallèlement au lancement de Makers, MIMCO annonce le développement de nouveaux club deals pour la fin d'année en cours : un projet à Lisbonne et un potentiel actif sur une adresse parisienne. Ces véhicules mono-actif conservent leur logique propre — concentration du risque sur une seule opération, durée courte de 3 à 4 ans, ticket à partir de 5 000 €, rendement lié exclusivement à la réussite de l'opération value-add.

La gamme de MIMCO se structure donc autour de deux formats complémentaires : les club deals pour les investisseurs qui souhaitent une exposition ciblée et un horizon court ; Makers pour ceux qui privilégient un portefeuille diversifié européen avec une distribution mensuelle sur la durée. Ce positionnement est cohérent avec une offre de gestion alternative paneuropéenne, à condition que les performances annoncées soient effectivement délivrées — ce que seul l'historique futur permettra de vérifier.

Ce que ce lancement dit du marché immobilier européen en 2024-2025

Le lancement de Makers s'inscrit dans un contexte de marché particulier. La remontée des taux directeurs de la BCE entre 2022 et 2023 a fait réapparaître des actifs prime à des niveaux de valorisation plus attractifs qu'en 2021. C'est ce que Charlotte Habib, directrice commerciale France de MIMCO, désigne comme « de nouvelles opportunités sur des actifs core et core+ ». Des actifs qui, en période de taux bas, se négociaient à des rendements comprimés en dessous de 3 % sont redevenus accessibles à des niveaux proches de 5-6 %.

Ce cycle de réouverture des opportunités core concerne particulièrement l'hôtellerie haut de gamme et le commerce prime dans les grandes capitales européennes, deux segments sur lesquels MIMCO concentre ses convictions. Il implique toutefois que le potentiel de plus-value à la sortie dans 8 ans dépendra de la trajectoire des taux longs européens — variable qui reste ouverte.

Pour un investisseur qui compare Makers à une SCPI européenne existante, les critères d'analyse pertinents ne se limitent pas au taux de distribution affiché. Il convient d'examiner : le TRI long terme attendu (et non le seul rendement courant), le taux d'occupation financier des actifs sous-jacents, l'existence d'un report à nouveau permettant de lisser les distributions, et surtout le track record réel du gestionnaire sur des opérations comparables — ici, les club deals antérieurs de MIMCO constituent la référence disponible. Comparer les SCPI européennes sur ces critères requiert un accès aux données primaires que les plaquettes commerciales ne fournissent pas.