Au 1er trimestre 2026, les SCPI étaient les seuls fonds immobiliers non cotés à afficher une performance globale positive. Au 2e trimestre, la hiérarchie s'inverse : les OPCI repassent dans le vert, les SCPI basculent en territoire négatif et les unités de compte immobilières poursuivent leur dégradation. Les données ASPIM-IEIF au 30 juin 2026 permettent de décomposer ces écarts et d'identifier les mécanismes qui les expliquent.

Les OPCI repassent en performance positive

Après un recul de -0,11 % au 1er trimestre 2026, les OPCI grand public affichent une performance cumulée de +0,04 % depuis le 1er janvier, au 30 juin 2026, selon les données ASPIM-IEIF. Ce rebond de l'ordre de 0,15 % reste modeste, mais il repose sur deux facteurs identifiables.

D'un côté, la décollecte nette de ces véhicules s'est nettement réduite. Moins de sorties à couvrir signifie moins de cessions d'actifs dans des conditions défavorables. De l'autre, la stabilisation des marchés financiers a profité à la poche de liquidités que les OPCI conservent structurellement — une caractéristique qui les distingue des SCPI, mais qui génère un effet de dilution sur les années de forte hausse immobilière.

La dispersion au sein de la catégorie reste néanmoins très élevée. Deux véhicules illustrent les extrêmes :

• Axa Immo Avenir : +2,33 % sur le semestre, l'un des meilleurs du segment.
• OFI Invest ISR Experimmo : +2,00 %, également en tête.
• Preim ISR : -21,21 %, performance qui pèse mécaniquement sur la moyenne de catégorie.
• Immanens : -12,22 %, dans le même registre de sous-performance marquée.

Cette dispersion rappelle une règle de base : la moyenne de catégorie masque des situations individuelles radicalement différentes. Sélectionner un OPCI sur la seule performance de la catégorie revient à acheter un indice qui n'existe pas en pratique.

Les unités de compte immobilières s'enfoncent davantage

Les unités de compte (UC) immobilières continuent de se déprécier. Après -0,52 % au 1er trimestre, leur performance cumulée atteint -1,59 % à fin juin 2026. Le seul 2e trimestre a donc effacé plus d'un point de valeur supplémentaire.

Deux véhicules concentrent l'essentiel du choc :

• Novaxia R : -23,04 % depuis le début de l'année, après des baisses de valeur liquidative de même ampleur au 1er trimestre, consécutives aux campagnes d'expertises 2025.
• Viagénérations : -19,10 %, fonds viager qui figurait parmi les meilleures performances du secteur il y a encore quelques années.

Ces deux cas illustrent un biais fréquent dans la sélection de supports immobiliers en assurance vie : les palmarès de performance passée attirent des flux entrants précisément lorsque le potentiel de revalorisation est déjà consommé. Novaxia R et Viagénérations en sont des exemples documentés. Un rendement élevé affiché sur une période courte n'est pas un signal d'achat — c'est un signal d'analyse approfondie.

Capimmo, géré par Praemia REIM, limite les dégâts avec -1,78 % sur le semestre. Compte tenu de sa taille, ce véhicule évite à la moyenne de catégorie de s'enfoncer davantage.

Sur le plan structurel, les UC immobilières souffrent d'un double défaut de lisibilité : la valorisation dépend des expertises annuelles, et la liquidité est assurée par l'assureur, pas par un marché. Quand les expertises corrigent simultanément plusieurs actifs, l'impact sur la valeur liquidative est brutal et concentré dans le temps — comme on le constate ici.

La performance des SCPI tirée vers le bas par les dévalorisations

Les SCPI affichaient encore une performance globale projetée de +0,24 % à fin mars 2026. Au 30 juin, cette performance bascule à -0,09 % en moyenne, pondérée à l'actif net, selon les données ASPIM-IEIF.

Le taux de distribution moyen se maintient à 2,30 % sur le seul 2e trimestre. Ce n'est pas le flux de revenus qui pèse sur la performance — c'est l'évolution du prix moyen des parts.

Le prix moyen recule de 2,39 % depuis le 1er janvier 2026. Ce mouvement ne provient plus des ajustements de prix de souscription des SCPI à capital variable — celles-ci restent globalement stables. La dépréciation est portée par les SCPI qui ont suspendu la variabilité de leur capital et dont les premières confrontations sur le marché secondaire ont acté des décotes massives : -33,2 % en moyenne pour ce sous-segment, entraînant une performance globale de -30,97 % sur un an.

Ces chiffres doivent être lus avec méthode. Pour analyser correctement une SCPI, le taux de distribution seul ne suffit jamais : le TRI long terme, le taux d'occupation financier (TOF), le niveau de report à nouveau et le track record du gestionnaire sont les vrais indicateurs de solidité. Une SCPI qui distribue 6 % mais dont les expertises dévissent de 15 % ne génère pas 6 % de rendement réel.

Décotes sur le marché secondaire et dévalorisations annoncées sur le marché primaire

À fin juin 2026, huit SCPI avaient annoncé leur passage en capital fixe depuis le 1er janvier. La liste inclut :

• Primopierre (Praemia REIM)
• Crédit Mutuel Pierre 1
• LF Grand Paris Patrimoine
• Selectinvest 1 (La Française REM)
• Perial Grand Paris (Perial AM)
• Perial O2 (Perial AM)
• Opus Real (BNP Paribas AM)
• Allianz Pierre (Allianz Immovalor)

Les premières confrontations sur leurs marchés secondaires respectifs ont acté des décotes importantes, reflétées dans la performance de -30,97 % du sous-segment. Ce mécanisme n'est pas une anomalie : il révèle simplement l'écart entre la valeur à laquelle les parts étaient inscrites et ce que des acheteurs consentent à payer dans un contexte de marché tendu.

La question qui se pose désormais est celle du marché primaire. Ce ne sont plus seulement les SCPI en capital fixe qui posent un problème de valorisation. Depuis le 1er juillet 2026, six SCPI à capital variable ont annoncé des baisses de prix de souscription, comprises entre -10,4 % et -16,8 % :

• Elysées Pierre (HSBC REIM) : -16,8 %
• Efimmo 1 (Sofidy) : -10,4 %

Ces annonces interviennent au 3e trimestre 2026 et pèseront sur la performance globale du segment à fin septembre. Un porteur de parts qui s'est appuyé sur le seul taux de distribution pour évaluer sa SCPI ignorait ce risque de dévalorisation du capital — c'est précisément le biais que dénonce l'analyse par le TRI long terme plutôt que par le rendement annuel affiché.

Le risque de perte en capital est réel sur ces véhicules. La liquidité n'est pas garantie, en particulier pour les SCPI passées en capital fixe, dont les délais de cession sur le marché secondaire dépendent de l'existence d'acheteurs à un prix acceptable.

Pour les porteurs qui envisagent d'intégrer des SCPI dans une enveloppe d'assurance vie luxembourgeoise, la vigilance est renforcée : la valeur de rachat d'un contrat dépend directement de la valeur liquidative des supports détenus. Une dévalorisation de 15 % sur une SCPI se répercute intégralement sur la valeur du contrat, sans amortisseur.

À propos de l'ASPIM

L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente les gestionnaires de fonds d'investissement alternatif (FIA) immobiliers — SCPI, OPCI et autres FIA par objet. Fondée en 1975, elle réunit l'ensemble des acteurs de la gestion de fonds immobiliers non cotés. Au 31 décembre 2024, les FIA immobiliers représentaient une capitalisation totale de 294 milliards d'euros pour environ 4 millions d'épargnants en France.

À propos de l'IEIF

L'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), créé en 1986, est un centre d'études et de recherche indépendant spécialisé en immobilier. Il suit à la fois les marchés (immobilier d'entreprise, logement), les fonds immobiliers cotés (SIIC, REIT) et non cotés (SCPI, OPCI, FIA), ainsi que les mécanismes de financement. Ses données servent de référence aux statistiques de performance publiées conjointement avec l'ASPIM.