L'INREV Quarterly Fund Index publiait fin août 2026 ses chiffres du deuxième trimestre : une performance totale de 0,87 %, contre 1,27 % au trimestre précédent. Premier recul après trois trimestres d'amélioration consécutive. Le ralentissement provient quasi exclusivement de la composante capital, tandis que le rendement distribué, lui, progresse.

Une performance totale en repli, portée par la composante capital

La performance totale de l'indice INREV au 2T 2026 s'établit à 0,87 %, en retrait de 40 points de base par rapport au 1T 2026 (1,27 %). Ce premier recul depuis trois trimestres n'efface pas la dynamique positive enclenchée en 2025 : sur l'ensemble des spécialistes sectoriels, aucun sous-indice n'affiche de performance négative sur la période.

La revalorisation du capital explique l'essentiel de ce mouvement. Elle chute de 68 points de base en un trimestre, pour tomber à 0,08 % au 2T 2026, contre 0,77 % au 1T 2026. Sur douze mois glissants, la croissance du capital ralentit également : 1,32 % au 2T 2026, contre 1,48 % au trimestre précédent. Pour mémoire, cette même composante était encore en territoire négatif en 2024, à -0,46 %.

À l'opposé, le rendement distribué (distributed income return) accélère : 0,79 % au 2T 2026, contre 0,50 % au 1T 2026. Cette progression ne suffit pas à compenser le tassement de la revalorisation du capital, ce qui explique le recul de la performance totale. La lecture de ces données souligne un point souvent occulté dans la présentation commerciale des fonds immobiliers non cotés : la performance totale se décompose en deux moteurs dont les trajectoires peuvent diverger sur un trimestre donné. Agréger les deux pour ne retenir qu'un seul chiffre masque cette tension.

Fonds value added, commerce et Royaume-Uni : les moteurs du trimestre

Par style de gestion, l'écart entre fonds core et fonds value added est marqué au 2T 2026. Les fonds value added affichent une performance totale de 2,87 %, contre 0,72 % pour les fonds core. Il s'agit du meilleur trimestre pour la catégorie value added depuis le 4T 2021. Un résultat à lire toutefois avec le poids respectif des deux catégories dans l'indice.

Les fonds core représentent en effet 89,7 % de la valeur brute des actifs (gross asset value, GAV) du portefeuille immobilier sous-jacent de l'indice. Les fonds value added n'en constituent que 10,3 %. La surperformance de ces derniers pèse donc peu dans la performance globale de l'indice, ce que la lecture du chiffre agrégé ne laisse pas deviner. C'est le type de biais structurel qu'une analyse des DIC et des bulletins trimestriels par fonds permet de corriger.

Sur le plan géographique, les fonds concentrés sur le Royaume-Uni signent la meilleure performance parmi les principales zones couvertes par l'indice : 1,30 % au 2T 2026. Là encore, il s'agit d'un niveau inédit depuis le 4T 2021. La France représente 8,0 % du portefeuille immobilier sous-jacent, derrière l'Allemagne, les Pays-Bas et le Royaume-Uni.

Par secteur, tous les spécialistes mono-sectoriels affichent une performance positive. Les fonds spécialisés dans le commerce (retail) se placent en tête avec 1,32 % de performance totale au 2T 2026. Ce positionnement du commerce en tête de classement tranche avec la narrative dominante des dernières années, qui le reléguait systématiquement derrière la logistique et le résidentiel. Les données du 2T 2026 appellent à ne pas figer les allocations sectorielles sur des tendances dépassées.

Pour les investisseurs qui envisagent d'accéder à ces véhicules via un contrat d'assurance vie ou un compte-titres, la sélection de SCPI et de fonds immobiliers non cotés adaptés à votre situation repose précisément sur ce type de lecture granulaire — performance par composante, style de gestion, exposition géographique réelle — et non sur le seul taux de distribution affiché.

Un panel réduit à 327 fonds, dominé par l'Allemagne et les Pays-Bas

Le panel de l'INREV Quarterly Fund Index s'est contracté au 2T 2026. Il regroupe désormais 327 fonds, contre 372 au trimestre précédent. La GAV totale représentée chute de 357,2 milliards d'euros au 1T 2026 à 324,3 milliards d'euros au 2T 2026. Cette réduction du périmètre de l'indice est un élément de contexte non négligeable : comparer deux trimestres sur des panneaux de tailles différentes introduit un biais de composition qu'il faut signaler.

Sur le plan géographique, le portefeuille immobilier sous-jacent reste structurellement concentré sur deux marchés :

• Allemagne : 25,4 % de la valeur du portefeuille
• Pays-Bas : 21,0 %
• Royaume-Uni : 14,4 %
• France : 8,0 %
• Suède : 5,3 %

Ensemble, l'Allemagne et les Pays-Bas concentrent donc près de 46,4 % du portefeuille. Cette surpondération sur deux marchés de la zone euro expose mécaniquement l'indice aux dynamiques économiques et réglementaires propres à ces deux pays — politiques de loyers encadrés en Allemagne, fiscalité immobilière aux Pays-Bas. Un point à intégrer dans l'analyse de tout fonds qui se présente comme « diversifié en Europe ».

Par secteur, la répartition du portefeuille sous-jacent au 2T 2026 se distribue comme suit :

• Résidentiel : 27,1 %
• Logistique : 25,3 %
• Bureaux : 19,5 %
• Commerce : 11,2 %

Le résidentiel et la logistique représentent à eux seuls plus de la moitié du portefeuille agrégé (52,4 %). Les bureaux, souvent présentés comme en recul structurel, conservent une place importante à 19,5 %. Le commerce, malgré sa surperformance trimestrielle, ne pèse que 11,2 % du portefeuille total : sa contribution à la performance globale de l'indice reste donc limitée.

L'INREV : cadre méthodologique

L'INREV (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles) a été fondée en mai 2003. Basée à Amsterdam, l'association à but non lucratif représente une industrie évaluée à 4 100 milliards d'euros et compte 490 membres, dont 118 investisseurs institutionnels de premier plan et 40 des 50 plus grands gestionnaires de fonds immobiliers à l'échelle mondiale. Les indices INREV — annuels et trimestriels — mesurent la performance des fonds immobiliers européens non cotés nette de frais et de coûts, et représentent le rendement global de l'investisseur. Cette convention de calcul net-of-fees est déterminante : elle est la seule base de comparaison pertinente entre fonds, à condition de s'assurer que la définition des frais inclus est homogène d'un fonds à l'autre.

Les membres de l'INREV injectent 385 milliards d'euros dans l'économie réelle européenne, selon les données de l'association. Cette dimension systémique explique pourquoi la transparence méthodologique promue par l'INREV — standardisation des reportings, définitions communes du TOF, du TRI ou du report à nouveau — constitue un outil de travail précieux pour tout analyste ou conseiller qui sélectionne des fonds pour le compte d'investisseurs institutionnels ou privés.

Pour les investisseurs qui souhaitent accéder à l'immobilier non coté via des véhicules de private equity immobilier ou des fonds de fonds, les stratégies d'investissement en private equity accessibles aux particuliers permettent de combiner exposition à ces segments avec une structure juridique et fiscale adaptée à leur situation patrimoniale.