Van Lanschot Kempen réinterprète les terres agricoles comme actif d’investissement au-delà des catégories classiques.
- Classification floue : les terres agricoles échappent aux étiquettes traditionnelles (actif réel, capital naturel, actif d’exploitation), révélant une limite structurelle des grilles d’analyse héritées.
- Dépendance aux systèmes naturels : contrairement aux actifs financiers, leur valorisation dépend directement de variables physiques — sol, eau, climat — souvent ignorées par les modèles conventionnels.
- Risque réel difficile à quantifier : la performance conjugue facteurs économiques et pluviométrie, rendant l’analyse traditionnelle incomplète et non adaptée.
- Paradigme analytique nouveau : intégrer des variables agronomiques et climatiques demande une expertise spécialisée que peu de gérants maîtrisent.
- Signal de marché plus large : les terres agricoles révèlent comment les contraintes physiques redessinent la valorisation de tous les actifs réels.
Fondée en 1737, Van Lanschot Kempen est la plus ancienne institution de gestion patrimoniale indépendante des Pays-Bas. Avec près de 159 milliards d’euros sous gestion à fin 2025, répartis sur six pays et plus de 2 300 collaborateurs, elle incarne une certaine forme de permanence dans un secteur en mutation rapide. C’est précisément depuis cette position qu’Arif Saad, Head of Natural Capital au sein de Van Lanschot Kempen IM, formule une lecture singulière des terres agricoles comme actif d’investissement — une lecture qui mérite qu’on s’y attarde sérieusement.
Des terres qui défient les catégories d’allocation classiques
Placer les terres agricoles dans un portefeuille structuré pose immédiatement un problème de classification. Actif réel ? Capital naturel ? Actif d’exploitation ? Aucune étiquette ne colle parfaitement, et aucune ne peut être écartée non plus. Arif Saad le formule clairement : « Aucune de ces lectures n’est fausse, aucune n’est complète. » Ce flou catégoriel n’est pas un détail cosmétique — il révèle une limite structurelle des grilles d’analyse héritées des décennies passées.
Ces grilles ont été conçues pour fonctionner dans un environnement où les systèmes naturels paraissaient prévisibles et les flux commerciaux mondiaux relativement stables. La construction des portefeuilles institutionnels s’est ainsi organisée autour de trois axes dominants — croissance, liquidité, diversification. Des repères opérationnels, certes, mais qui n’intègrent pas les variables physiques — sol, eau, climat — comme facteurs de valorisation.
Pour un investisseur averti gérant un patrimoine diversifié, cette lacune n’est pas théorique. Elle se traduit concrètement par une difficulté à quantifier le risque réel associé à des actifs dont la performance dépend autant de la pluviométrie que des taux directeurs. Les terres agricoles cristallisent cette tension mieux que n’importe quel autre segment.
| Type d’actif | Sensibilité aux marchés financiers | Sensibilité aux contraintes physiques |
|---|---|---|
| Actions cotées | Très élevée | Faible à indirecte |
| Obligations d’État | Élevée | Négligeable |
| Immobilier urbain | Modérée | Modérée (énergie, inondations) |
| Terres agricoles | Faible | Très élevée |
Le poids retrouvé des contraintes physiques dans la formation de valeur
Ce qui distingue fondamentalement les terres agricoles des autres classes d’actifs, c’est leur dépendance directe aux systèmes naturels. Une sécheresse prolongée, une inondation ou une tension sur les ressources hydriques ne provoque pas nécessairement un choc immédiat sur les marchés. Mais elle conditionne ce qui peut être produit — et donc, à moyen terme, la valeur intrinsèque de l’actif.
Arif Saad résume ce renversement de perspective : « Le risque ne se joue plus uniquement sur les marchés, il se joue aussi sur le terrain. » Cette phrase mérite d’être prise au pied de la lettre. Une série de chocs environnementaux survenus depuis le début des années 2020, combinés à des perturbations répétées des chaînes d’approvisionnement mondiales, a rappelé que les systèmes économiques réels exercent un impact direct sur la valeur à long terme des actifs.
Pour la sélection des gérants en actifs privés, cette dimension physique devient un critère de différenciation majeur. Tous les gérants ne disposent pas des outils analytiques pour intégrer des variables agronomiques ou climatiques dans leurs modèles de valorisation. C’est précisément là que l’expertise spécialisée prend tout son sens.
- Disponibilité et qualité de l’eau d’irrigation
- Régimes climatiques et fréquence des événements extrêmes
- Qualité et fertilité des sols sur le long terme
- Réglementations environnementales locales et supranationales
Ces facteurs ne figurent dans aucun ratio financier standard. Leur prise en compte exige un changement de paradigme analytique — ce que Van Lanschot Kempen IM cherche précisément à opérer à travers son stratégie du capital naturel. Quant à la dette privée exposée aux risques de défaut, elle partage avec les terres agricoles cette même vulnérabilité aux chocs exogènes difficiles à modéliser.
Au-delà de l’agriculture : ce que cet actif dit de l’ensemble des marchés
Réduire l’intérêt des terres agricoles à leur seule dimension productive serait une erreur d’analyse. Ce qu’elles révèlent dépasse largement le secteur agricole. Les mêmes dynamiques — retour en force des contraintes physiques, fragilité des hypothèses de stabilité — se retrouvent dans les infrastructures énergétiques, les marchés de l’assurance ou encore certains segments immobiliers exposés aux risques climatiques.
Pour construire une allocation résiliente, sortir du bruit médiatique pour investir avec méthode devient une nécessité. Les terres agricoles illustrent parfaitement pourquoi : leur valorisation ne suit pas les cycles médiatiques. Elle répond à des logiques de temps long, de régénération des sols, d’accès durable à l’eau. Des logiques que les marchés financiers peinent encore à valoriser correctement.
La sélectivité en immobilier non coté suit une logique comparable : tous les actifs réels ne se valent pas, et la capacité à distinguer les opportunités durables des paris hasardeux repose sur une analyse qui intègre des variables non financières. De même, comprendre les risques et avantages du capital-investissement implique désormais d’évaluer l’exposition des entreprises en portefeuille aux contraintes physiques de leur chaîne de valeur.
Pour les investisseurs souhaitant accéder à des stratégies alternatives robustes, le private equity structuré via des fonds institutionnels offre une porte d’entrée pertinente — notamment via des véhicules habituellement réservés aux grandes fortunes, accessibles dès maintenant avec des conditions négociées. La résilience patrimoniale, au fond, se construit rarement sur une seule classe d’actifs. Elle naît d’une capacité à lire les signaux que les marchés n’ont pas encore intégrés — et les terres agricoles, en 2026, sont l’un de ces signaux.
