Pierval Santé affiche un TRI de 4,39 % sur 10 ans, surpassant la moyenne du marché grâce à une gestion disciplinée du capital long terme.

• Une stratégie VEFA protectrice : privilégier les acquisitions en l’État Futur d’Achèvement préserve la solidité bilancielle, même si cela pèse temporairement sur les rendements trimestriels.
• Trois leviers opérationnels : livraison progressive des VEFA, refinancement des emprunts et cessions d’actifs matures pour relever le rendement normatif au-dessus de 4,50 %.
• Euryale Horizons Santé (2025) : positionnement complémentaire sur court séjour, life science et infrastructures nord-américaines, avec un objectif de 7,50 % de distribution annuelle.
• Le TRI reste l’étalon fiable pour juger une SCPI sur la durée, car il capture les véritables tendances structurelles ignorées par les indicateurs trimestriels.

Le TRI sur 10 ans de Pierval Santé ressort à 4,39 % contre une moyenne de 3,23 % pour les 15 SCPI les plus capitalisées du marché. Un seul chiffre, mais il dit tout : la durée révèle ce que les rendements trimestriels dissimulent. Comprendre pourquoi la vérité qualitative d’une SCPI santé finit toujours par s’imposer, c’est précisément ce qui sépare une allocation patrimoniale robuste d’une décision prise sous l’effet d’un taux facial flatteur.

Pierval Santé et la discipline du capital long terme

Lancée en 2013, Pierval Santé figure aujourd’hui parmi les cinq plus grandes SCPI du marché en termes de capitalisation. Mais ce qui retient l’attention des investisseurs avertis, ce n’est pas sa taille : c’est sa politique de gestion du capital. Daniel While, directeur Recherche et Stratégie d’Euryale, le confirme avec un fait éloquent : parmi les 15 SCPI historiques les plus significatives, seules trois n’ont pas réduit leur prix de part depuis le cycle de correction. Pierval Santé en fait partie.

Ce résultat découle d’un choix délibéré : privilégier des acquisitions en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), plus protectrices pour le capital des souscripteurs. Cette approche présente un revers immédiat : elle pèse sur le rendement distribué à court terme, ce qui explique l’inflexion observée depuis 2024. Pour un investisseur dont l’horizon de réflexion dépasse les cycles annuels, ce compromis est parfaitement rationnel. On ne préserve pas un patrimoine diversifié en sacrifiant la solidité bilancielle sur l’autel d’un affichage trimestriel.

La stratégie opérationnelle déployée pour retrouver un rendement normatif supérieur à 4,50 % repose sur trois leviers précis :

1. La livraison progressive des VEFA en cours, qui viendra mécaniquement augmenter les revenus locatifs encaissés.
2. Le refinancement des emprunts contractés à une époque de taux plus élevés, pour alléger le coût de la dette.
3. Les cessions d’actifs matures, dont le produit est réinvesti dans des immeubles affichant une rentabilité plus attractive dans le contexte actuel.

Avec 500 millions d’euros d’opérations immobilières réalisées en 2025 (250 millions de cessions, 160 millions d’acquisitions), la gestion d’Euryale relève davantage de l’hyperactivité que de la gestion passive. Cette intensité opérationnelle constitue précisément l’un des critères qualitatifs que les indicateurs standardisés ne capturent pas.

Euryale Horizons Santé : positionnement différenciant sur des segments porteurs

Face à une Pierval Santé centrée sur le long séjour, la SCPI Euryale Horizons Santé, lancée en 2025, occupe un positionnement complémentaire et délibérément différencié. Elle cible le court séjour, les laboratoires de life science et les infrastructures de santé en Amérique du Nord. À ce jour, elle détient notamment un laboratoire acquis à Québec ainsi que deux actifs au Royaume-Uni dans le segment du supported living. C’est, selon Daniel While, la seule néo-SCPI santé actuellement présente sur le marché.

Son objectif de taux de distribution pour 2025 s’établit à 7,50 %, avec une cible de rendement en vitesse de croisière supérieure à 5,50 % sur 10 à 15 ans. Cette fourchette temporelle n’est pas anodine : elle correspond exactement à la durée minimale de détention recommandée pour toute SCPI, et c’est sur cet horizon que les tendances structurelles de fond finissent par dicter les résultats réels.

Le tableau ci-dessous synthétise les caractéristiques distinctives des deux véhicules gérés par Euryale :

Pourquoi le TRI reste l’étalon irremplaçable pour juger une SCPI santé

La prolifération des indicateurs de performance, notamment depuis l’introduction de la PGA (Performance Globale Annualisée), brouille davantage l’analyse qu’elle ne l’éclaircit. Le Taux de Rendement Interne reste l’outil le plus fiable pour évaluer une SCPI sur la durée, à condition qu’il soit calculé sur un minimum de cinq ans. Or, les véhicules qui collectent le plus massivement aujourd’hui ont souvent moins de cinq ans d’existence : leur TRI ne dit encore rien de significatif.

Une SCPI est un objet multifactoriel. L’adéquation entre le rythme de collecte et la capacité à déployer les fonds en actifs performants explique, selon Daniel While, environ la moitié de la performance réelle. L’autre moitié tient à deux paramètres souvent négligés : le Taux d’Occupation Financier et la pertinence de la thèse d’investissement sectorielle. Parier sur des cliniques de court séjour ou des laboratoires de sciences de la vie, ce n’est pas le même positionnement qu’investir dans des bureaux périphériques ou des commerces. Les tendances démographiques et sociétales finissent toujours par valider ou invalider ces paris sur 10 ans.

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