Douze SCPI historiques ont suspendu la variabilité de leur capital depuis début 2025, dont trois nouvelles entrées à l'été 2026 gérées par Praemia REIM. Leurs marchés secondaires accumulent désormais plusieurs mois d'historique, ce qui permet d'établir un premier bilan sérieux. Les données au 8 octobre 2026 montrent des trajectoires très divergentes selon les véhicules — et une conclusion commune qui doit alerter tout porteur de parts.

Douze SCPI et près de 16 Md€ de capitalisation en capital fixe

En juin 2026, neuf SCPI avaient déjà basculé en capital fixe, représentant environ 11 Md€ de capitalisation. Trois véhicules supplémentaires ont rejoint la liste durant l'été : Primovie, Patrimmo Croissance Impact et Patrimmo Commerce, tous gérés par Praemia REIM. Le total atteint désormais près de 16 Md€, sur un marché global des SCPI légèrement supérieur à 88 Md€.

L'arrivée de Primovie pèse particulièrement lourd. La SCPI santé-éducation de Praemia REIM affichait encore une capitalisation de 4,2 Md€ avant la suspension de son capital variable — soit davantage que Perial O2 (2,4 Md€) et Primopierre (2,2 Md€) réunies. Ce chiffre de capitalisation historique ne reflète plus grand-chose aujourd'hui : les prix constatés sur les marchés secondaires intègrent des décotes massives. Nuance importante toutefois : les échanges effectifs ne portent encore que sur une fraction infime des parts en circulation, ce qui limite la portée statistique de ces prix de transaction.

Des décotes comprises entre -54 % et -80 % selon les SCPI

Au 8 octobre 2026, chaque SCPI ayant enregistré des échanges sur son marché secondaire affiche un prix acquéreur en recul de plus de 50 % par rapport à son dernier prix de souscription. L'amplitude est cependant significative d'une SCPI à l'autre.

La moins touchée est Novapierre Résidentiel, avec un dernier prix acquéreur de 770,01 € au 30 septembre 2026, contre un dernier prix de souscription de 1 664 €, soit un repli de -53,7 %. À l'opposé, les trois SCPI gérées par La Française REM subissent les décotes les plus sévères :

Ces trois véhicules n'ont connu que deux confrontations à ce stade — fin juillet et fin septembre — ce qui amplifie mécaniquement l'effet de choc : la chute entre les deux séances a atteint -66 % pour Sélectinvest 1, -48 % pour Crédit Mutuel Pierre 1 et -41 % pour LF Grand Paris Patrimoine. Un rythme mensuel de confrontation a néanmoins été adopté par La Française REM à compter du 1er octobre 2026.

Perial : ralentissement de la baisse et hausse des volumes

Le contraste avec les SCPI gérées par Perial AM est net. Après six confrontations, la trajectoire de leurs prix acquéreurs montre un ralentissement de la baisse.

Pour Perial O2, le prix acquéreur s'est établi à 75,76 € fin juillet, 73,57 € fin août, puis 71,37 € fin septembre. La décote totale ressort à -56,5 % par rapport au prix de souscription de 164 €. Mais ce qui retient l'attention, c'est la dynamique des volumes : la confrontation de septembre a généré un record de 7 861 parts échangées, portant le cumul depuis avril à 24 193 parts.

Perial Grand Paris suit une trajectoire similaire. Le prix acquéreur de fin septembre s'établit à 192,15 € (-58,0 % par rapport au prix de souscription), avec 1 377 parts échangées lors de la dernière confrontation — là encore un record depuis l'ouverture du marché secondaire. C'est la première fois que l'un de ces marchés affiche des volumes en hausse sans nouvelle chute brutale des prix. Il serait prématuré d'y voir un plancher définitif, mais la dynamique mérite d'être notée.

Des trajectoires hétérogènes : le cas Primopierre

Tous les marchés ne convergent pas vers la stabilisation. Primopierre illustre une trajectoire inverse à celle de Perial. Son prix acquéreur était resté stable à 43,92 € d'avril à juin 2026. Il a ensuite reculé à chaque confrontation suivante : 42,51 € fin juillet, 39,53 € fin août, 35,00 € fin septembre. La décote atteint désormais -69,6 % par rapport au dernier prix de souscription de 115 €.

Le volume de septembre est retombé à 364 parts, contre près de 3 000 en juin. Baisse des prix et contraction des volumes simultanées : c'est exactement la configuration qui signale un marché sans acheteurs suffisants pour absorber l'offre de cession.

Liquidité : des écarts extrêmes, et le cas Opus Real

Novapierre Résidentiel reste de loin le marché le plus liquide parmi les douze SCPI en capital fixe. Première SCPI à avoir testé le retour au capital fixe, elle comptabilise 18 confrontations. Son prix acquéreur est resté stable à 780,68 € de juin à août, avant un léger repli à 770,01 € fin septembre (-1,4 %). Le cumul des échanges depuis la suspension s'établit à 1 740 parts, soit 0,83 % des parts en circulation.

Ce chiffre reste modeste en valeur absolue, mais il est sans commune mesure avec les autres véhicules. Hors Novapierre Résidentiel, les parts échangées depuis la suspension de la variabilité ne dépassent pas 0,25 % des parts de chaque SCPI. Certains cas sont plus critiques encore :

• Allianz Pierre : parts échangées inférieures à 0,01 % du capital.
• LF Grand Paris Patrimoine : même niveau, inférieur à 0,01 %.
• Opus Real (BNP Paribas REIM) : cinq confrontations depuis mai 2026, zéro part échangée.

Opus Real constitue le cas le plus extrême : un marché secondaire ouvert, des confrontations organisées, mais aucune transaction réalisée. Le marché fixe théoriquement un prix de rencontre — mais l'absence totale d'acheteurs rend ce prix purement formel.

Ce que ces marchés secondaires font — et ce qu'ils ne font pas

La distinction est centrale pour tout porteur de parts d'une SCPI en capital fixe. Un marché secondaire établit un prix de transaction entre vendeurs et acheteurs lors de confrontations périodiques. Il ne garantit ni la réalisation d'une cession, ni un délai d'exécution prévisible.

Ce constat vaut quel que soit le niveau de décote affiché. Une décote de -70 % n'attire pas mécaniquement des acheteurs si les perspectives du sous-jacent immobilier restent dégradées, si la liquidité de l'actif reste incertaine, ou si d'autres véhicules comparables offrent un meilleur profil risque-rendement. Les vendeurs qui espéraient céder leurs parts rapidement après la suspension du capital variable se heurtent à une réalité : investir en SCPI implique une absence de liquidité garantie, et les marchés secondaires n'ont pas vocation à y remédier.

Les prochaines confrontations — prévues fin octobre 2026 — apporteront des données supplémentaires, notamment pour les trois nouvelles SCPI de Praemia REIM dont les marchés secondaires sont encore très récents. L'enjeu sera de vérifier si le profil observé chez Perial — ralentissement de la baisse des prix couplé à une hausse des volumes — se diffuse à d'autres véhicules, ou s'il reste une exception liée à la gestion spécifique de ces actifs et à la qualité des sous-jacents.

Sur un plan d'analyse patrimoniale plus large, cet épisode rappelle pourquoi la sélection d'une SCPI ne peut jamais reposer sur le seul taux de distribution. Le taux d'occupation financier (TOF), le report à nouveau, le TRI long terme et le track record du gestionnaire sont les indicateurs qui permettent d'anticiper la résilience d'un véhicule en période de stress — et donc de distinguer les SCPI dont le marché secondaire trouve des acheteurs de celles qui n'en trouvent pas.