De nouvelles SCPI permettent désormais d’investir dans l’immobilier commercial américain avec des tickets accessibles.

• Trois nouveaux véhicules lancés en 2024-2025 : Corum USA (90% USA minimum), Principal Inside (50% USA) et Iroko Atlas (exposition opportuniste), avec des objectifs de distribution entre 4,5% et 6,5% et des prix de part de 200 à 250 euros.
• Une fenêtre d’opportunité favorable : le marché immobilier américain, 1,6 fois plus grand que l’européen, a subi une correction de 20% depuis 2022, créant des points d’entrée attractifs avec des rendements passés de 3,80% à 4,75%.
• Fiscalité et risques spécifiques : double imposition atténuée par des crédits d’impôt, risque de change non couvert, horizon recommandé de 8-10 ans minimum avec liquidité limitée.
• Diversification géographique stratégique : accès à des actifs professionnels (bureaux, commerces, logistique) dans un marché de 489 milliards d’euros d’investissements annuels, avec des cycles décorrélés des marchés européens.

L’univers des véhicules de placement collectif immobilier s’ouvre désormais aux opportunités transatlantiques. Cette évolution marque un tournant stratégique pour les investisseurs avisés qui cherchent à anticiper les mutations macroéconomiques. Le lancement de structures dédiées au marché américain intervient dans un contexte où les corrections de valorisation créent des points d’entrée potentiellement attractifs. L’accessibilité à partir de tickets modestes démocratise l’accès à des marchés professionnels jusqu’alors réservés aux institutionnels. Cette dynamique répond aux attentes de diversification géographique tout en exploitant les décalages de cycles immobiliers entre continents. Pour les patrimoines déjà constitués, l’enjeu consiste à identifier les fenêtres d’opportunité dans une perspective d’optimisation des allocations.

Les véhicules pionniers sur le marché nord-américain

Corum AM a inauguré en novembre 2024 une structure entièrement dédiée aux États-Unis. Baptisée Corum USA, elle constitue le premier véhicule français concentré exclusivement sur l’immobilier d’entreprise américain. Son patrimoine cible une exposition minimale de 90 % aux actifs situés sans compter-Atlantique, le solde restant investi en zone euro. L’approche privilégie une diversification sectorielle étendue couvrant bureaux, commerces, hôtellerie, infrastructures logistiques et industrielles, établissements de santé et d’éducation. Le résidentiel traditionnel demeure exclu de cette stratégie.

L’acquisition inaugurale porte sur un local commercial de 1 000 m² à Manhattan, valorisé à 17 millions de dollars. Le point d’entrée s’établit à 200 euros par part, frais et commission de souscription inclus. L’objectif de distribution annuel vise 4,5 % net de frais, brut de fiscalité, tandis que le taux de rendement interne cible s’établit également à 4,5 % sur une période décennale. Ces objectifs constituent des ambitions sans garantie, tributaires des évolutions des marchés locaux.

Principal Asset Management, gestionnaire disposant en 2025 de plus de 100 milliards d’euros d’actifs immobiliers, a lancé Principal Inside en septembre 2025. Cette SCPI de rendement adopte une allocation équilibrée entre États-Unis et Europe hors France. La répartition géographique vise 50 % aux États-Unis et 50 % sur les marchés européens incluant Allemagne, Espagne, Irlande, Italie, Portugal, Pays-Bas et Royaume-Uni. Cette configuration ambitionne de conjuguer dynamisme américain et résilience européenne.

Le taux de distribution cible atteint 6 % brut, soit 5 % net d’impôt, avec un objectif de rendement interne de 6,5 % à horizon décennal. Le prix de part s’affiche à 250 euros, frais compris, avec une offre promotionnelle à 238 euros pour les souscriptions avant fin janvier 2026. Le minimum de souscription requiert 10 parts. La structure s’appuie sur un réseau de près de 500 collaborateurs répartis dans huit pays européens et aux États-Unis.

Iroko Atlas, lancée en septembre 2025, présente une exposition principalement européenne avec une ouverture opportuniste vers l’Amérique du Nord. Cette approche flexible vise un objectif de distribution de 6,5 % et un TRI de 7 % à dix ans. Pour découvrir pourquoi diversifier hors de France, cette stratégie transatlantique illustre l’élargissement des univers d’investissement.

La fenêtre d’opportunité du marché immobilier américain

Les États-Unis concentrent 26,5 % de la richesse mondiale avec un PIB approchant 30 000 milliards de dollars. Le marché immobilier américain affiche une taille 1,6 à 1,7 fois supérieure au marché européen selon les données de l’European Public Real Estate Association. Les investissements annuels en immobilier commercial atteignent 489 milliards d’euros aux États-Unis contre 285 milliards en Europe, moyenne calculée sur dix ans au T1 2024.

La hausse des taux d’intérêt depuis 2022 a profondément reconfiguré la dynamique des valorisations. L’accès restreint au crédit a réduit le nombre d’investisseurs actifs, entraînant une correction significative des prix. Le rendement moyen des biens immobiliers commerciaux américains, mesuré par l’indice NPI du NCREIF (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries), a progressé de 3,80 % en 2022 à plus de 4,75 % fin 2024. À loyers constants, cette évolution traduit une baisse de prix de 20 %.

La baisse progressive des taux directeurs amorcée fin 2024 crée une phase de transition stratégique. Les prix demeurent inférieurs aux niveaux pré-2022 tandis que les loyers se maintiennent. Cette configuration génère des rendements locatifs potentiellement attractifs pour les acquisitions réalisées durant cette période. Pour les investisseurs européens, la dépréciation du dollar depuis début 2025 renforce l’attractivité des acquisitions en cours, même si elle pénalise temporairement les actifs déjà en portefeuille.

Fiscalité et risques spécifiques des placements américains

La convention fiscale franco-américaine détermine les modalités d’imposition des revenus immobiliers. Pour Corum USA, les revenus sont qualifiés de revenus financiers, éligibles au prélèvement forfaitaire unique de 30 % en France. Une retenue à la source de 30 % s’applique aux États-Unis, puis la flat tax française de 30 % intervient. Des mécanismes de crédit d’impôt permettent d’éviter une double imposition complète, selon les situations individuelles.

Les porteurs de parts doivent déclarer les revenus perçus dans leur déclaration fiscale française. Les sociétés de gestion fournissent les documents nécessaires, incluant les informations sur les revenus de source américaine et les retenues effectuées. Le traitement fiscal dépend de chaque situation et peut évoluer selon les modifications législatives françaises ou américaines.

L’investissement dans des actifs libellés en dollars expose aux fluctuations de change. Cette variation peut affecter tant la valeur du patrimoine que celle des revenus distribués. Corum USA n’applique pas de couverture systématique du risque de change. Principal Inside présente une exposition cible au risque de change d’environ 50 % en rythme de croisière, pouvant atteindre 100 % durant la phase de lancement. Cette exposition constitue simultanément un risque et une opportunité de diversification monétaire.

Les risques inhérents aux placements collectifs immobiliers s’appliquent intégralement. L’investissement comporte un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendent des loyers encaissés ainsi que des charges. La liquidité demeure limitée, la revente des parts n’est pas garantie et peut nécessiter plusieurs mois. L’horizon de placement recommandé s’établit à 8-10 ans minimum. Ces véhicules ne conviennent pas à des objectifs de court terme.

Pour les structures en phase de lancement, les investisseurs ne bénéficient pas de la solidité d’un patrimoine constitué. La dilution des risques s’avère plus faible en raison du nombre limité d’actifs. Cette spécificité nécessite une attention accrue lors de la décision d’investissement. Les frais de souscription et de gestion doivent être intégrés dans l’analyse de la performance potentielle.

Positionnement stratégique dans une allocation patrimoniale

Ces structures permettent d’accéder à des actifs professionnels difficilement accessibles pour les particuliers. Les immeubles de bureaux, commerces et entrepôts logistiques situés dans des emplacements stratégiques requièrent des capitaux importants pour un investissement direct. La mutualisation dilue les risques locatifs sur un parc diversifié. La sélection s’appuie sur l’expertise de gestionnaires disposant d’une présence locale, facilitant l’identification des opportunités et le suivi opérationnel.

L’investissement mis à part-Atlantique complète les placements européens existants. Les cycles immobiliers américains et européens ne sont pas parfaitement corrélés, offrant une diversification des risques liés aux marchés. Cette approche permet de s’affranchir partiellement de la dépendance aux cycles économiques domestiques. Les marchés américains et européens présentent des caractéristiques différentes en termes de profondeur, liquidité et réglementation. Pour approfondir cette stratégie, consultez notre guide sur la stratégie européenne qui rapporte 6,8% par an.

Le marché immobilier américain présente des spécificités propres. Les cycles immobiliers varient selon les États et régions. La réglementation locale diffère d’un État à l’autre, nécessitant une connaissance approfondie des marchés ciblés. Les risques locatifs dépendent de l’évolution économique locale, des taux d’occupation et de la solvabilité des locataires. La distance géographique impose une gestion déléguée à des équipes locales, dont la qualité constitue un élément déterminant pour la performance.

Ces véhicules peuvent convenir à des investisseurs recherchant une diversification géographique au-delà des frontières européennes. Ils s’adressent à des personnes disposant d’une capacité d’épargne et acceptant un horizon long terme. La compréhension des risques associés, notamment le risque de change et l’exposition à des marchés étrangers, constitue un prérequis. L’investisseur doit accepter une variabilité des revenus et une liquidité limitée.

Pour investir en SCPI dans les meilleures conditions, Finconnexion propose un remboursement immédiat jusqu’à 4% du montant initial investi, et 2% pour les structures sans frais. Vous accédez ainsi aux meilleures SCPI françaises et européennes via notre offre dédiée : investir en SCPI. Chaque situation patrimoniale étant unique, il convient d’évaluer l’adéquation de ce type de placement avec vos objectifs personnels et votre tolérance au risque.

Les conditions d’investissement requièrent la fourniture d’une pièce d’identité valide, d’un relevé d’identité bancaire, d’un justificatif de domicile récent et d’une attestation justifiant l’origine des fonds. Les documents d’information réglementaires, incluant la note d’information visée par l’AMF, doivent être consultés avant toute décision. Une analyse approfondie de votre situation financière, de vos objectifs patrimoniaux et de votre horizon d’investissement demeure indispensable.