L’article en bref
Les SCPI françaises font face à une crise de liquidité structurelle, avec 2,8 milliards d’euros de parts en attente de retrait fin 2025.
- Illiquidité persistante : Le désaccord sur les valeurs et la défiance des acheteurs (modèle des lemons) bloquent les transactions bien au-delà des fondamentaux réels.
- Trois piliers essentiels : Sécurité des transactions, fluidité des échanges et lisibilité de l’information doivent être assemblés pour construire un marché secondaire fonctionnel.
- Données comparables : Publier allocations géographiques, qualité des actifs et politiques financières transforme l’arbitrage sur décotes en évaluation de valeur réelle.
- Durabilité du marché : L’infrastructure doit accueillir cessions et souscriptions, stabilisant les anticipations et réduisant la prime de risque implicite des investisseurs.
Selon les données publiées par l’ASPIM fin 2025, 2,8 milliards d’euros de parts de SCPI se trouvaient en attente de retrait. Un chiffre qui représente moins de 3 % de la capitalisation totale du secteur — mais qui reste suffisamment lourd, suffisamment douloureux pour les porteurs concernés, pour qu’aucun acteur sérieux ne puisse continuer à le traiter comme un épiphénomène. Face à cette réalité, la question n’est plus de savoir si un marché secondaire organisé est utile. Elle est de comprendre pourquoi il n’existe pas encore vraiment, et sur quelles bases le construire.
Pourquoi l’illiquidité des SCPI résiste aux solutions existantes
Le phénomène de blocage des retraits ne touche pas l’ensemble du marché de façon uniforme. Il se concentre sur un nombre limité de véhicules — essentiellement des fonds investis en bureaux, constitués avant le retournement de cycle amorcé en 2022. Des plateformes d’échange de gré à gré ont commencé à émerger dès 2025, avec des volumes encore modestes. Leur existence témoigne d’un besoin réel. Mais elles ne traitent que le symptôme.
Deux mécanismes alimentent cette illiquidité en profondeur. Le premier tient au désaccord structurel sur les valeurs : en marché baissier, l’acheteur attend une décote significative que le vendeur refuse d’accorder, estimant que son patrimoine vaut davantage. Ne pas pouvoir récupérer son capital est objectivement plus préjudiciable que de ne pas pouvoir investir — l’asymétrie est réelle, et elle bloque les transactions.
Le second mécanisme est théorisé depuis 1970 par George Akerlof, futur prix Nobel d’économie. Son modèle du marché des lemons, appliqué initialement aux voitures d’occasion, décrit comment le simple doute sur la qualité d’un actif suffit à déprimer l’ensemble des échanges sur un marché donné. Appliqué aux SCPI, ce modèle est éclairant : dès lors qu’un investisseur ignore si la SCPI qu’on lui propose est saine ou fragilisée, il préfère ne pas acheter. La défiance amplifie le blocage bien au-delà de ce que justifierait la réalité des fondamentaux.
Les dispositifs réglementaires actuels — fonds de remboursement, réserves de trésorerie, ventes d’actifs — restent nécessaires, mais révèlent leurs limites dès que la crise s’installe dans la durée. Pire — le levier de cession d’actifs crée un problème dit des bijoux de famille. Contraint de vendre pour alimenter son fonds de remboursement, un gestionnaire cède naturellement les actifs les plus liquides, donc les plus qualitatifs. La qualité du portefeuille résiduel se dégrade, au détriment des porteurs qui n’ont pas demandé à sortir. Une issue ni moralement ni juridiquement satisfaisante pour quiconque gère un patrimoine avec rigueur.
Les trois piliers d’un marché secondaire véritablement efficace
Construire un marché secondaire fonctionnel ne se résume pas à mettre en ligne une bourse d’annonces. Cela suppose d’assembler trois éléments indissociables, sans lesquels la structure reste fragile.
| Pilier | Enjeu principal | Condition clé |
|---|---|---|
| Sécurité des transactions | Vérification des participants, anonymat garanti | Outils numériques fiables, présence notariale en cas de démembrement |
| Fluidité des échanges | Interface élémentaire, annonces structurées, alertes personnalisables | Navigation intuitive orientée tri et sélection |
| Lisibilité de l’information | Données comparables au-delà du seul taux de distribution | Transparence sur allocations, qualité des actifs, politique financière |
La sécurité conditionne la confiance. Les participants doivent être vérifiés tout en conservant leur anonymat. Les parts de SCPI étant un produit standardisé, leur description peut être normalisée — mais cet effort de standardisation mérite une attention particulière. Dès qu’un démembrement de propriété est envisagé, la présence d’un notaire devient incontournable pour sécuriser l’opération.
La fluidité, ensuite, dépend directement de la qualité de l’interface. Une navigation claire, des annonces structurées, la possibilité de paramétrer des alertes d’investissement : autant de fonctionnalités qui transforment une simple liste d’annonces en vrai outil de décision. Gérer un patrimoine significatif implique de pouvoir comparer rapidement, filtrer efficacement, et agir sans friction inutile.
Mais c’est le troisième pilier — la qualité et la lisibilité de l’information — qui détermine véritablement si le marché sera durable ou anecdotique. L’industrie de la gestion immobilière produit déjà un volume considérable de données. Le problème n’est pas la quantité. Il tient à leur comparabilité et à leur lisibilité pour un investisseur qui cherche à arbitrer entre plusieurs véhicules. Publier une annonce de vente ne doit pas être perçu comme un signal de détresse. Or, c’est précisément ce que l’opacité ambiante provoque aujourd’hui.
Vers une infrastructure de marché qui change les règles du jeu
Un marché secondaire durable ne peut se construire sur la seule exploitation d’une crise de liquidité passagère. Il doit accueillir les deux faces de l’activité : cession de parts existantes et souscription de nouvelles parts. À court terme, il crée mécaniquement des opportunités pour les acheteurs qui apportent de la liquidité au marché. À moyen terme, il stabilise les anticipations et réduit la prime de risque implicite que tout investisseur intègre face à l’incertitude.
L’information comparable est ici le nerf de la guerre. Au-delà du taux de distribution — indicateur utile mais insuffisant —, il faut pouvoir évaluer la structure des allocations géographiques et sectorielles, la qualité intrinsèque des actifs détenus, et les politiques financières mises en œuvre par chaque société de gestion. Ce niveau de granularité permet de sortir du simple arbitrage sur la décote, pour raisonner en termes de valeur réelle.
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