Le tourisme représente la première industrie mondiale, mais les tensions géopolitiques et la remontée des taux ont semé le doute sur sa trajectoire. Atream, société de gestion fondée en 2008 et spécialisée dans l'hôtellerie et le tourisme, maintient pourtant une thèse d'investissement sectorielle affirmée à travers sa SCPI Atream Hotels. Grégory Soppelsa, président et co-fondateur, a exposé ses arguments dans un entretien avec Guy Marty.

Le tourisme européen : un secteur structurellement porteur

La conviction d'Atream repose sur des données de cadrage précises. L'Europe concentre un touriste sur deux à l'échelle mondiale. La France occupe la première place mondiale en nombre d'arrivées et la troisième en recettes touristiques. Ces chiffres ne sont pas anecdotiques : ils définissent le territoire sur lequel Atream construit sa thèse d'investissement depuis sa création.

Depuis 2019, les revenus du secteur touristique ont progressé de près de 40 % en France comme en Europe, surperformant la croissance du PIB européen pays par pays. Ce différentiel n'est pas conjoncturel. Il traduit trois dynamiques structurelles distinctes.

• L'émergence d'une classe moyenne supérieure mondiale, principalement en Asie et en Amérique du Sud, qui accède au voyage international.
• Le tourisme expérientiel : le déplacement motivé par un événement — concerts, festivals, manifestations culturelles — génère des flux touristiques de plus en plus importants. Les seize concerts de Céline Dion à Paris en constituent un exemple documenté.
• Le vieillissement démographique européen : les seniors disposent de temps disponible et, pour une fraction d'entre eux, d'un pouvoir d'achat permettant une consommation touristique soutenue.

Ces moteurs coexistent avec un contexte de ralentissement de la mondialisation et de réémergence des frontières. Mais selon Atream, ce contexte n'affaiblit pas la demande touristique intra-européenne : il la renforce, en consolidant des flux de proximité moins exposés aux chocs géopolitiques lointains.

SCPI thématique ou SCPI diversifiée : une fausse alternative

Le débat entre spécialisation et diversification traverse actuellement les sociétés de gestion. Beaucoup revendiquent une approche multi-actifs pour s'adapter à un environnement imprévisible. Atream défend une position différente : la diversification n'est pas incompatible avec une stratégie thématique — elle s'exerce à l'intérieur du thème.

La SCPI Atream Hotels, active depuis dix ans sur le segment touristique en zone euro, illustre cette approche. Elle diversifie à deux niveaux simultanément.

Cette granularité géographique est importante à lire dans un bulletin trimestriel : une exposition concentrée sur un seul marché national multiplie le risque de vacance locative en cas de choc local. Six pays en zone euro, c'est six marchés locatifs distincts, six conjonctures touristiques partiellement décorrélées.

L'hôtellerie comme grille de lecture du bureau

Atream étend progressivement son savoir-faire au-delà du périmètre strictement hôtelier. La société investit également dans de l'immobilier tertiaire, en y appliquant les standards de service propres à l'hôtellerie. La thèse est simple : dans un marché de bureaux sous pression — taux de vacance en hausse dans plusieurs métropoles européennes depuis 2020 — la différenciation par le service devient un facteur de résistance locative.

La localisation et la connectivité restent des critères incontournables pour un actif tertiaire. Mais les codes de l'hôtellerie — accueil, flexibilité, services intégrés — diffusent désormais dans les immeubles de bureau premium. Un gestionnaire habitué à travailler avec des opérateurs hôteliers possède une capacité d'analyse de ces hybridations que les gestionnaires immobiliers classiques n'ont pas nécessairement développée.

Hausse des taux : une contrainte convertie en opportunité

La remontée des taux a comprimé les valeurs d'expertise de l'immobilier dans la quasi-totalité des classes d'actifs. L'hôtellerie n'y échappe pas. Mais Atream avance un argument de résistance sectorielle : le pricing power des marques hôtelières.

Contrairement à un locataire commercial ou résidentiel encadré par un bail indexé, un opérateur hôtelier ajuste ses tarifs en temps réel. Sur les quatre ou cinq dernières années, les grandes enseignes ont répercuté l'inflation sur leurs prix de chambre avec une ampleur significative. Ce mécanisme de transmission a soutenu les revenus des SCPI hôtelières exposées à ces marques.

L'autre effet de la hausse des taux est géographique. Des marchés qui étaient financièrement hors de portée pour une SCPI avant 2022 sont devenus accessibles à des niveaux de valorisation plus raisonnables. Atream cite l'exemple concret d'un hôtel acquis à Berlin en début d'année pour le compte d'Atream Hotels. Jusqu'en 2022, les niveaux de prix à Berlin rendaient l'acquisition incompatible avec les contraintes de rendement d'une SCPI. La correction de valeur liée à la hausse des taux a ouvert cette fenêtre.

Ce phénomène de flight to quality — repositionnement vers des emplacements centraux à des prix corrigés — est à surveiller dans les prochains bulletins trimestriels d'Atream Hotels. Il devrait se traduire par une amélioration du profil locatif moyen du portefeuille si les acquisitions sont bien sécurisées.

Un avertissement s'impose ici. Un taux de distribution élevé sur une SCPI hôtelière récente ou en phase de collecte ne préjuge pas de la qualité du portefeuille. Les critères d'analyse à retenir sont : le TRI long terme, le taux d'occupation financier (TOF), le niveau de report à nouveau (capacité à lisser les variations de revenus) et le track record effectif du gestionnaire sur plusieurs cycles. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital et n'offre aucune garantie de liquidité.

La visibilité des revenus : l'argument des baux longs

L'hôtellerie présente une caractéristique contractuelle qui la distingue d'autres classes d'actifs immobiliers : les baux d'exploitation sont longs, parfois très longs. Un opérateur hôtelier qui engage ses équipes, sa marque et ses systèmes de réservation dans un établissement ne peut pas se permettre une sortie rapide. Cette asymétrie de situation crée une stabilité locative structurelle que l'on ne retrouve pas dans le bureau standard à bail 3-6-9.

Pour un épargnant souscripteur de parts de SCPI, cette visibilité sur les revenus locatifs se traduit par une meilleure prévisibilité des distributions. Ce n'est pas une garantie — les revenus d'une SCPI restent exposés aux aléas d'exploitation de l'hôtelier locataire — mais c'est un facteur de stabilité à lire dans la durée résiduelle moyenne des baux (WAULT) communiquée dans les rapports annuels.

La cohérence de la thèse d'Atream repose précisément sur cet alignement : des fondamentaux sectoriels de long terme, une diversification géographique interne à la zone euro, un pricing power sectoriel en période inflationniste, et des structures contractuelles qui sécurisent la durée des revenus. C'est cet ensemble qu'il convient d'évaluer, pas le seul taux de distribution annoncé.

Pour approfondir l'analyse des critères de sélection d'une SCPI au-delà du rendement affiché, la page dédiée aux SCPI sur Finconnexion détaille les indicateurs à croiser avant toute décision de souscription.