Immorente cumule 4,4 milliards d'euros de capitalisation, 3 200 unités locatives et des parts en attente de cession qui alimentent les inquiétudes des distributeurs. Nicolas Van Den Hende, directeur de la distribution France de Tikehau IM, livre les chiffres exacts : 1,4 % de parts en attente, un objectif de retour à la liquidité naturelle avant fin 2026, et plus de 450 millions d'euros d'acquisitions réalisées dans le nouveau cycle. Ce que les tableaux de bord trimestriels ne disent pas toujours clairement.

Tikehau IM : une seule société de gestion pour l'immobilier

Depuis la fusion des deux entités du groupe, Tikehau IM constitue l'unique société de gestion immobilière de Tikehau Capital. Sofidy, rachetée par le groupe il y a huit ans, n'existe plus comme structure juridique distincte : les fonds commercialisés sous la marque Sofidy sont désormais gérés par Tikehau Investment Management. L'objectif affiché est double : concentrer les ressources humaines et les capacités d'analyse sur une seule plateforme, et disposer d'une force d'investissement plus importante pour saisir les opportunités du cycle actuel.

Cette rationalisation organisationnelle n'est pas anodine du point de vue de l'investisseur. La traçabilité des décisions d'investissement, la gouvernance des conflits d'intérêts potentiels entre fonds du même groupe et la cohérence de la politique locative reposent désormais sur une seule chaîne de commandement. C'est un élément à vérifier dans le rapport annuel, au même titre que la composition du comité d'investissement.

Des parts en attente maîtrisées pour la SCPI Immorente

Le sujet des parts en attente est souvent évoqué de façon vague dans la communication des sociétés de gestion. Tikehau IM donne ici un chiffre précis : 1,4 % du nombre de parts en circulation sont actuellement en attente de cession pour Immorente. Ce niveau reste très éloigné du seuil réglementaire de 10 %, au-delà duquel l'AMF peut imposer des mesures de gestion extraordinaire.

Pour replacer ce chiffre dans son contexte, il faut rappeler que le marché secondaire des SCPI à capital variable fonctionne par confrontation entre ordres d'achat et ordres de vente. Lorsque la collecte nette ralentit ou devient négative, les demandes de retrait s'accumulent mécaniquement. Ici, 1,4 % représente un stock gérable, à condition que la collecte reprenne à un rythme suffisant.

Le risque de perte en capital et l'absence de liquidité garantie sont des caractéristiques inhérentes aux SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

3 % de rotation : le seuil qui débloque la liquidité

Dans les SCPI sans file d'attente, les statistiques de marché montrent qu'environ 2 % du nombre de parts en circulation font l'objet d'une demande de rachat chaque année. Ce taux de rotation naturel, structurel, reflète les besoins de liquidité ordinaires des associés : succession, changement de situation patrimoniale, arbitrage.

Avec 1,4 % de parts en attente auxquelles s'ajoute ce socle de 2 % de rotation annuelle habituelle, le besoin de collecte à satisfaire pour retrouver un marché secondaire fluide se situe donc autour de 3 % du nombre de parts en circulation. Ce seuil n'est pas arbitraire : c'est mécaniquement le point d'équilibre entre offre et demande de parts.

La comparaison avec le taux de rotation du logement en France, lui aussi historiquement voisin de 3 %, illustre bien que ce niveau de mobilité est compatible avec un marché secondaire qui fonctionne sans tension. Il ne s'agit pas d'un objectif ambitieux, mais d'un retour à la normale.

Objectif : retrouver la liquidité naturelle d'ici la fin de l'année

Tikehau IM fixe un horizon explicite : retrouver une liquidité naturelle avant la fin de l'année 2026. Cet engagement public engage la société de gestion vis-à-vis des distributeurs et des associés. Il suppose que la collecte nette d'Immorente repasse durablement en territoire positif et que les départs d'associés restent contenus à leur niveau actuel.

La collecte joue ici un rôle double. Elle permet, d'un côté, de rembourser les associés souhaitant sortir. De l'autre, elle finance de nouvelles acquisitions, ce qui enrichit le patrimoine et potentiellement améliore le rendement locatif par effet de mix. Ces deux usages sont parfois présentés comme contradictoires dans les commentaires de marché ; ils sont en réalité complémentaires si le rythme de collecte est suffisant.

Sur ce point, comparer plusieurs SCPI au-delà du seul taux de distribution permet de juger si la collecte d'un fonds repose sur des fondamentaux solides ou sur un effet d'annonce.

Immorente, une SCPI historique très mutualisée

La mutualisation est l'un des arguments les plus souvent cités en faveur des grandes SCPI historiques, mais rarement quantifiée. Pour Immorente, les chiffres sont publics : 4,4 milliards d'euros de capitalisation et 3 200 unités locatives. Ce niveau de granularité du patrimoine limite mécaniquement le poids de chaque locataire individuel dans le résultat locatif global.

À titre de comparaison, une SCPI lancée depuis deux ou trois ans avec quelques dizaines d'actifs présente une concentration locative sans commune mesure. La défaillance d'un seul locataire important peut y peser plusieurs dizaines de points de base sur le taux d'occupation financier. Sur Immorente, ce risque est dilué à une échelle que très peu de véhicules du marché peuvent atteindre.

La mutualisation ne règle pas tout — elle ne protège pas d'une correction des valeurs d'expertise ou d'une hausse du taux de vacance sectorielle — mais elle constitue un amortisseur réel sur la volatilité des encaissements locatifs.

La discipline à l'achat, clé de la solidité des loyers

La politique d'acquisition d'Immorente repose sur un principe affiché : ne jamais acquérir un actif dont le loyer en place dépasse la valeur locative de marché. Idéalement, le loyer doit se situer en dessous du loyer de marché au moment de l'achat.

Cette discipline produit deux effets concrets :

• Le locataire n'est pas incité à quitter les lieux à l'échéance du bail, ce qui réduit la vacance locative et préserve le taux d'occupation financier (TOF).
• À la revue de loyer suivante, la société de gestion dispose d'une marge de revalorisation, ce qui ouvre un potentiel d'augmentation du dividende sans nécessiter de nouvelles acquisitions.

Cette approche contraste avec les stratégies qui privilégient un rendement initial élevé obtenu en achetant des actifs dont les loyers sont tendus. Un loyer élevé par rapport au marché est un signal d'alerte, pas un argument. Le risque de vacance à l'échéance du bail est inversement proportionnel à l'écart entre le loyer en place et la valeur locative de marché.

Les atouts des jeunes SCPI, en plus de l'expérience

Les SCPI récentes mettent volontiers en avant leur positionnement sur le nouveau cycle immobilier : acquisitions réalisées après la correction des prix de 2022-2023, portefeuille constitué à des niveaux de rendement supérieurs, absence de stock d'actifs acquis en haut de cycle. Ces arguments sont réels.

Tikehau IM revendique que ces avantages ne sont pas l'apanage des véhicules jeunes. Immorente a interrompu ses acquisitions en 2022 et 2023, période pendant laquelle le fonds a conservé d'importantes liquidités et analysé les tendances du marché avant de redéployer. Le résultat : une capacité d'investissement préservée, adossée à un bilan sain.

Un rendement élevé annoncé par un fonds récent est un signal d'alerte, pas un argument. Le TRI long terme, le TOF, le report à nouveau et le track record du gestionnaire restent les indicateurs structurants pour évaluer une SCPI, quelle que soit son ancienneté.

450 millions d'euros investis dans le nouveau cycle

En un peu plus de deux ans, Immorente a déployé plus de 450 millions d'euros en acquisitions, réalisées dans les conditions de marché post-correction. Ces investissements ont été financés par la collecte et par la capacité d'endettement du fonds, dont la dette est décrite comme longue durée, amortissable et à taux fixe — une structure qui protège le fonds contre une remontée des taux courts.

Ce volume d'acquisitions sur deux ans représente environ 10 % de la capitalisation totale du fonds. Il renouvelle donc une fraction significative du portefeuille aux conditions du nouveau cycle, sans pour autant bouleverser la structure patrimoniale héritée. C'est précisément ce que les SCPI jeunes ne peuvent pas faire : enrichir un patrimoine existant tout en maintenant la diversification.

Pour les investisseurs qui souhaitent comprendre comment ce niveau d'investissement s'intègre dans une allocation patrimoniale globale, une analyse des offres disponibles en pierre-papier permet de replacer Immorente dans son contexte concurrentiel.

Ne pas choisir une SCPI sur le seul taux de distribution

Le message de clôture de Tikehau IM s'adresse autant aux distributeurs qu'aux épargnants : le taux de distribution de l'année précédente ne suffit pas à qualifier une SCPI. C'est précisément l'angle que les comparateurs en ligne peinent à restituer, car le taux de distribution est le chiffre le plus facile à afficher et le plus facile à optimiser à court terme.

Les critères qui permettent de juger de la solidité d'une SCPI sur la durée sont :

• Le TRI long terme, qui intègre les variations de valeur de part et la réinvestissement des dividendes sur une période représentative.
• Le taux d'occupation financier (TOF), indicateur de la santé locative réelle, à comparer sur plusieurs trimestres.
• Le report à nouveau, réserve de dividendes qui permet de lisser les distributions en cas de baisse des encaissements.
• L'expérience et la cohérence du gestionnaire dans le temps, notamment lors des cycles adverses.
• La structure de l'endettement : maturité, nature du taux, ratio loan-to-value.

Sofidy, marque du groupe Tikehau Capital, propose des solutions d'épargne immobilière depuis 1987. La gestion des fonds commercialisés sous cette marque est assurée par Tikehau Investment Management, société de gestion agréée.