- La collecte nette des SCPI ressort à 1 072 M€ au 2T 2026, en recul de 7% par rapport au 1T, avec une capitalisation totale à 86,0 Md€ au 30 juin.
- Quatre sociétés de gestion (Corum AM, Iroko, Alderan, Arkéa REIM) concentrent 56% de la collecte nette trimestrielle ; dix SCPI génèrent 71% du marché primaire.
- La baisse de 21% du stock de parts en attente est quasi intégralement liée aux suspensions de variabilité du capital de six SCPI : ce n'est pas une résorption mais un transfert vers le marché secondaire.
- Hors suspensions, le stock de parts en attente des SCPI à capital variable continue de progresser (+330 M€ depuis janvier 2026 selon l'ASPIM), notamment sur les grandes SCPI de bureaux.
- Le taux de distribution ne suffit pas à sélectionner une SCPI : TOF, TRI long terme, report à nouveau et track record du gestionnaire sont les indicateurs à examiner.
La collecte nette des SCPI au deuxième trimestre 2026 ressort à 1 072 M€, en recul de 7% par rapport au trimestre précédent. La concentration sur un petit nombre de véhicules s'accentue, et la détente apparente du stock de parts en attente dissimule une tension croissante sur la grande majorité du marché.
Corum AM reprend la tête des sociétés de gestion, la concentration s'accentue
La collecte brute du 2T 2026 atteint 1 321 M€, la collecte nette 1 072 M€. Sur le semestre, le marché cumule 2,7 Md€ bruts et 2,2 Md€ nets. La comparaison avec le 2T 2025 devient légèrement défavorable : -4,6%. La capitalisation totale recule à 86,0 Md€ au 30 juin, contre 88,6 Md€ au 31 mars. Le nombre de SCPI affichant une collecte nette positive passe de 83 au 1T à 71 au 2T, tandis que 14 véhicules sont en décollecte.
Corum AM redevient le premier collecteur avec 180,1 M€ sur ses six SCPI, contre 170,8 M€ au trimestre précédent. Iroko suit à 152,9 M€ (163,1 M€ au 1T), Alderan à 139,0 M€ (144,2 M€) et Arkéa REIM à 131,3 M€ (149,4 M€). Ces quatre sociétés de gestion totalisent 603 M€, soit 56% de la collecte nette trimestrielle.
| Société de gestion | 2T 2026 (M€) | 1T 2026 (M€) |
|---|---|---|
| Corum AM | 180,1 | 170,8 |
| Iroko | 152,9 | 163,1 |
| Alderan | 139,0 | 144,2 |
| Arkéa REIM | 131,3 | 149,4 |
| Atland Voisin | 68,3 | 85,6 |
| Edmond de Rothschild REIM | 48,8 | 30,7 |
| Inter Gestion REIM | 39,0 | – |
| Sofidy | 39,0 | – |
| Remake AM | 26,0 | 40,8 |
| Sogenial Immobilier | 25,2 | – |
Moins de SCPI en situation de décollecte
Les montants de décollecte restent limités en valeur absolue. Praemia REIM France enregistre -4,1 M€ sur ses sept véhicules (contre -7,5 M€ au 1T, la suspension de la variabilité de Primovie ayant mécaniquement gelé les registres), Aestiam -3,4 M€, Axipit REP -2,4 M€ et Fiducial Gérance -1,6 M€.
Au niveau des véhicules individuels, les sorties nettes les plus significatives concernent :
- Primovie : -3,7 M€
- Aestiam Horizon : -3,4 M€
- AEW Commerces Europe : -3,4 M€
- Laffitte Pierre : -2,6 M€
- Upeka : -2,4 M€ (après un 1T positif)
Comète prend la tête, Transitions Europe et Iroko Zen décélèrent
Le classement individuel des SCPI évolue. Comète (Alderan) s'installe en première position avec 133,1 M€ de collecte nette, quasi stable par rapport aux 132,2 M€ du 1T. Corum Origin la suit avec 131,3 M€, en hausse de 10% (119,4 M€ au 1T) — la progression la plus forte en valeur absolue parmi les premiers véhicules.
Transitions Europe (Arkéa REIM) recule à 125,8 M€ après 145,1 M€, et Iroko Zen à 106,0 M€ après 124,7 M€, soit respectivement -13% et -15%. Ces deux SCPI qui avaient tiré la dynamique du premier trimestre marquent donc un net repli. Épargne Pierre Europe (Atland Voisin) collecte 67,2 M€, en baisse de 11%.
Deux véhicules accélèrent à contre-courant : EDR Europa (Edmond de Rothschild REIM) bondit à 48,8 M€ contre 30,7 M€ au 1T (+59%), et Iroko Atlas à 46,9 M€ contre 38,4 M€ (+22%). Le reste du top 10 se compose de Cristal Life (37,1 M€), Sofidynamic (32,3 M€) et Corum Eurion (27,5 M€).
Des variations de collecte significatives d'un trimestre à l'autre pour quelques SCPI
Deux décrochages se distinguent : Wemo One passe de 46,3 à 18,6 M€ (-60%) et Remake Live de 35,9 à 22,3 M€ (-38%). Ces évolutions illustrent la forte volatilité des flux sur les jeunes SCPI diversifiées, dont la collecte dépend d'un nombre limité de campagnes de distribution. À l'inverse, Atlantique Mur Régions (Otoktone 3i) progresse de 5,0 à 12,1 M€ avec une collecte brute de 28,6 M€, et Allianz Diverscity de 12,1 à 19,5 M€.
La concentration reste extrême au niveau des véhicules : les quatre premières SCPI totalisent 496 M€, soit 46% de la collecte nette trimestrielle. Les dix premières atteignent 756 M€, soit 71%. Sur 231 SCPI recensées, dix véhicules génèrent donc plus des deux tiers du marché primaire. Pour toute analyse approfondie avant d'investir, la sélection rigoureuse d'une SCPI par un conseiller indépendant reste la meilleure réponse à cette concentration.
Le stock de parts en attente recule de 21%, un dégonflement concentré sur six SCPI
Le stock de parts en attente de retrait s'établit à 1,93 Md€ à fin juin 2026, contre 2,45 Md€ à fin mars — soit un recul de 21%. En parallèle, le marché secondaire a absorbé 489 M€ de demandes de rachat et d'échanges de parts sur le semestre, représentant 18% de la collecte brute. Cette fraction croissante des capitaux mobilisée par les sorties d'associés mérite attention.
Sur le 2T, 42 SCPI voient leur stock de parts en attente diminuer, pour un total de -710 M€. Mais six véhicules concentrent 685 M€ de ce recul, soit 97% de la baisse. La détente apparente masque donc une réalité très différente pour le reste du marché.
Six SCPI concentrent 97% de la baisse du stock
Les six véhicules à l'origine de la quasi-totalité de la baisse sont :
- Primovie : -236 M€
- Patrimmo Commerce : -120 M€
- Sélectinvest 1 : -112 M€
- LF Grand Paris Patrimoine : -108 M€
- Crédit Mutuel Pierre 1 : -84 M€
- Patrimmo Croissance Impact : -26 M€
Leur carnet cumulé passe de 688 M€ à 2,7 M€. Il ne s'agit pas d'une résorption mais d'une remise à zéro : dans chacun de ces cas, la suspension temporaire de la variabilité du capital a annulé les demandes de retrait inscrites aux registres et ouvert un marché secondaire par confrontation d'ordres. L'ASPIM le confirme explicitement dans son communiqué : la baisse de 31% du stock depuis fin 2025, à 1,9 Md€ et 2,2% de la capitalisation, « résulte intégralement des suspensions temporaires de variabilité du capital et de la mise en place de marchés secondaires ».
Le vendeur n'a pas été servi au prix de souscription : il est passé de la file d'attente au marché secondaire, où le prix d'exécution peut s'écarter significativement du dernier prix de part affiché. Les onze SCPI ayant recouru à ce mécanisme depuis janvier 2026 représentent environ 12% de la capitalisation du marché et ont vu leur carnet reculer de 1,2 Md€ par ce seul effet.
Hors suspensions, la file d'attente continue de s'allonger
Pour les SCPI restées à capital variable, la tendance est inverse : 63 véhicules voient leur stock progresser au 2T 2026, pour +191 M€ cumulés. L'ASPIM chiffre à environ 330 M€ depuis janvier la hausse des parts en attente sur ce sous-ensemble. La progression est concentrée sur les grandes SCPI de bureaux qui n'ont pas encore eu recours à un dispositif de suspension :
| SCPI | Stock (M€) | Variation trimestrielle (M€) |
|---|---|---|
| Épargne Foncière | 351 | +29 |
| Rivoli Avenir Patrimoine | 187 | +13 |
| Edissimmo | 148 | +14 |
| Accimmo-Pierre | 119 | +10 |
| Efimmo 1 | 99 | +6 |
| Accès Valeur Pierre | 92 | +5 |
| Élysées Pierre | 76 | +9 |
| LF Europimmo | – | +5 (7,6% de la capitalisation) |
| LF Opportunité Immo | – | +4 (ratio à 3,0%) |
| Affinités Pierre | 24,8 | +21,3 (3,8% de la capitalisation) |
| GMA Essentialis | 15,2 | Apparaît ex nihilo (33,8% de la capitalisation) |
GMA Essentialis présente le ratio parts en attente / capitalisation le plus élevé du marché : 33,8%, sur une capitalisation totale de seulement 45 M€. Cet effet de taille amplifie mécaniquement l'indicateur, mais le signal reste préoccupant pour les porteurs.
Une photographie de la liquidité plus tendue qu'il n'y paraît
Le nombre de SCPI affichant des parts en attente reste quasi stable : 113 véhicules au 30 juin contre 115 au 31 mars. La réduction de 21% du stock global en valeur absolue ne se traduit donc pas par une diminution du nombre de véhicules concernés. Deux lectures doivent donc coexister :
- Pour les SCPI ayant suspendu la variabilité du capital : le stock recule mécaniquement, mais le porteur souhaitant sortir doit accepter un prix de marché secondaire potentiellement inférieur au prix de souscription.
- Pour les SCPI restées à capital variable : le stock continue de progresser, concentré sur les grandes SCPI de bureaux dont les valeurs d'actifs ont subi les revalorifications à la baisse des dernières années.
- Le marché secondaire (489 M€ de transactions sur le semestre) absorbe une part croissante des flux, ce qui réduit d'autant la collecte nette disponible pour de nouveaux investissements.
La liquidité d'une SCPI n'est jamais garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et un investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Avant toute décision, l'analyse du taux d'occupation financier (TOF), du report à nouveau, du TRI long terme et de la chaîne de frais réels reste indispensable — le taux de distribution affiché ne suffit pas.
Toutes les collectes du 2T 2026
Les données détaillées par véhicule proviennent des remontées trimestrielles compilées sous l'égide de l'ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) et de l'IEIF (Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière).
À propos de l'ASPIM
L'ASPIM représente et défend les intérêts des gestionnaires de fonds d'investissement alternatif (FIA) en immobilier — SCPI, OPCI et autres FIA par objet. Fondée en 1975, elle réunit l'ensemble des acteurs de la gestion de fonds immobiliers non cotés. Au 31 décembre 2024, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 294 Md€ et comptaient 4 millions d'épargnants en France.
À propos de l'IEIF
Créé en 1986, l'IEIF est un centre d'études et de recherche indépendant spécialisé en immobilier. Il suit les marchés immobiliers d'entreprise et résidentiel, les fonds cotés (SIIC, REIT) et non cotés (SCPI, OPCI, FIA), ainsi que les dynamiques de financement. Son approche transversale intègre l'immobilier dans l'économie globale et dans l'allocation d'actifs.
