Le premier trimestre 2026 confirme la dynamique soutenue des acquisitions immobilières avec 903 millions d’euros investis.
- Acquisitions en hausse : 903 M€ au 1T 2026, dépassant largement les 520 M€ du 1T 2025 et confirmant la tendance du second semestre 2025.
- Cessions en repli : seulement 178 M€ cédés, bien en deçà du rythme annualisé de 460 M€ par trimestre en 2025.
- International dominant : 74,8 % des acquisitions réalisées hors de France, avec le Royaume-Uni en tête (30,9 % des flux internationaux).
- Bureau et locaux commerciaux en avant : le bureau reste leader (31,8 %), talonnné par les locaux commerciaux (26,4 %), tandis que les locaux d’activité progressent fortement à 13 %.
- Immobilier de santé replie : sa part divisée par deux, passant de 12,6 % en 2025 à 6,1 % au trimestre, reflétant une stratégie de rationalisation des portefeuilles.
Le premier trimestre 2026 confirme que les SCPI ont retrouvé une dynamique d’acquisition soutenue. 903 millions d’euros investis sur trois mois : ce chiffre, publié par l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière, fondé en 1986), place le début d’année dans la continuité du second semestre 2025. Extrapolé sur douze mois, ce rythme projette un volume annuel d’acquisitions proche de 3,6 milliards d’euros, légèrement sous les 3,9 Md€ réalisés sur l’ensemble de 2025. Pour un investisseur soucieux de calibrer ses allocations sur des données fiables, ce niveau mérite une lecture attentive, au-delà des seuls chiffres de collecte.
Acquisitions et cessions : deux dynamiques qui divergent nettement
Le contraste entre flux entrants et sortants est l’un des enseignements majeurs de ce trimestre. Du côté des achats, le rythme trimestriel s’établit à 903 M€, soit une nette progression par rapport au 1T 2025 (520 M€) et au-dessus de la moyenne du 1er semestre 2025 (environ 750 M€ par trimestre). Seul le second semestre 2025 faisait mieux, avec près de 1,2 Md€ par trimestre.
Les cessions racontent une histoire différente. 178 M€ seulement ont été cédés au 1T 2026, contre un rythme annualisé de 460 M€ par trimestre en 2025 (1,83 Md€ sur l’année). Ce tarissement brutal des ventes soulève une question de fond : les véhicules sous pression de rachats sont-ils en train de desserrer leur contrainte de liquidité ? Les données disponibles invitent à la prudence, mais la mode est là. Pour mieux comprendre ce que cette mécanique implique réellement, la collecte nette des SCPI cache souvent des dynamiques que les chiffres bruts ne révèlent pas au premier regard.
La répartition sectorielle des cessions est tout aussi instructive. Le bureau concentre 73,8 % des ventes ce trimestre, contre 52,9 % en 2025, ce qui traduit une logique de rationalisation des portefeuilles. Deux inflexions complètent ce tableau :
- Le résidentiel devient un poste de cession significatif : 13,3 % des ventes, contre 1,7 % en 2025.
- Les Ehpad, très cédés l’an dernier (15,7 % des ventes, spécialement à l’international), refluent à 2,8 %.
Ces arbitrages reflètent des choix stratégiques lisibles : sortir des actifs de bureau matures en France, alléger les expositions aux établissements de santé après une phase intensive de cessions, et commencer à retravailler l’exposition résidentielle des portefeuilles.
Géographie des investissements : l’international domine, mais la carte se redessine
74,8 % des acquisitions ont été réalisées hors de France au 1T 2026, une proportion quasi identique à celle de 2025 (75,6 %). Ce mouvement d’internationalisation, amorcé progressivement à partir de 2016 (année où moins de 20 % des achats se faisaient hors Hexagone), est désormais structurel. Pour les investisseurs sensibles à la diversification géopolitique comme levier de protection patrimoniale, ce positionnement mérite d’être intégré dans la lecture des bulletins trimestriels.
À l’intérieur de la poche domestique, un basculement s’opère : Paris et la région parisienne captent à peine 0,6 % des acquisitions, contre 6 % sur l’ensemble de 2025. Les autres régions françaises absorbent, elles, près de 25 % des investissements, contre 18 % l’an dernier. Ce rééquilibrage territorial au sein de la France est à surveiller.
Voici comment se répartissent les destinations internationales au 1T 2026 :
| Pays / Zone | Part des acquisitions internationales (1T 2026) | Part en 2025 |
|---|---|---|
| Royaume-Uni | 30,9 % | 27,5 % |
| Espagne | 18,6 % | En hausse |
| Pays-Bas | 13,2 % | 12,0 % |
| Europe de l’Est | 10,8 % | 1,7 % |
| Canada | 7,2 % | Quasi absent |
| Italie | 2,4 % | 13,7 % |
| Irlande | 3,1 % | 11,3 % |
Le Royaume-Uni consolide son leadership, attirant 30,9 % des flux internationaux. L’Europe de l’Est et le Canada émergent fortement, portés par la multiplication des SCPI ciblées hors zone euro. En revanche, l’Italie et l’Irlande reculent lourdement, après avoir figuré parmi les destinations privilégiées en 2025. Ces rotations géographiques illustrent la dynamique d’ensemble du 1T 2026, où collecte et rendements confirment une stabilisation progressive du marché.
Quels secteurs les SCPI ont-elles privilégié pour leurs achats ?
La répartition sectorielle des acquisitions révèle à la fois des continuités et de vraies inflexions. Le bureau reste la première classe d’actifs (31,8 % des achats), stable par rapport aux 33,6 % de 2025. Les locaux commerciaux progressent à 26,4 %, talonnant désormais le bureau de très près.
Deux orientations se distinguent nettement ce trimestre. Les locaux d’activité bondissent à 13 % des acquisitions, contre seulement 5,3 % en 2025. La logistique se maintient à 9,7 %, et l’hôtellerie conserve un poids significatif (9,6 %), après avoir été la grande gagnante de l’an dernier. À l’opposé, l’immobilier de santé et d’éducation voit sa part divisée par deux : de 12,6 % en 2025 à 6,1 % au 1T 2026.
Quant aux cessions, elles restent quasi exclusivement françaises : 98,7 % des ventes concernent des actifs hexagonaux, contre 72,8 % en 2025. L’international ne représente plus que 1,3 % des cessions. Cette asymétrie, achetez à l’étranger, vendez en France, structure aujourd’hui le comportement d’arbitrage des SCPI. Pour les véhicules dont les parts ont été suspendues, cette logique mérite une analyse spécifique des marchés secondaires des SCPI à capital suspendu.
Ce que ces chiffres impliquent pour votre allocation SCPI
Lire ces flux d’investissement et de désinvestissement comme de simples statistiques sectorielles serait réducteur. Ils traduisent des choix de gestion avec des conséquences directes sur la qualité future des portefeuilles et, in fine, sur la performance délivrée aux porteurs de parts.
La montée en puissance des locaux d’activité, la diversification vers le Canada et l’Europe de l’Est, et le repli de l’immobilier de santé : ces signaux sont autant de variables à intégrer dans votre sélection de véhicules. Tous les gérants ne partagent pas la même lecture des marchés, et les écarts de positionnement entre SCPI sont aujourd’hui plus marqués qu’ils ne l’ont jamais été.
Si vous souhaitez accéder aux meilleures SCPI françaises et européennes en bénéficiant d’un remboursement immédiat jusqu’à 4 % du montant investi (2 % pour les SCPI sans frais d’entrée), c’est précisément le type d’avantage structurel à intégrer dans une décision d’allocation raisonnée et documentée.
