L’article en bref
Les catastrophes climatiques coûtent des dizaines de milliards annuels, transformant le risque immobilier. Le secteur immobilier doit intégrer cette nouvelle réalité dans sa stratégie d’investissement.
- Records de sinistres : les incendies de Los Angeles et inondations de Valence révèlent une exposition croissante même dans les zones historiquement épargnées
- Quatre risques financiers majeurs : hausse des dépenses de maintenance, explosion des primes d’assurance, perturbations opérationnelles et érosion de la valeur terminale
- Engagement direct avec les entreprises pour évaluer leur résilience climatique plutôt que se fier aux données ESG standardisées
- Sélectivité indispensable : les actifs résilients justifient des rendements plus élevés tandis que ceux en zone à risque subissent une décote croissante
Les incendies qui ont ravagé Los Angeles début 2025 ont coûté environ 28 milliards de dollars, établissant un triste record : celui du sinistre forestier le plus onéreux de l’histoire américaine. Ce chiffre n’est pas isolé. Sur l’ensemble de l’année, les pertes assurées liées aux catastrophes climatiques ont dépassé 100 milliards de dollars pour la troisième année consécutive. Pour tout investisseur attentif à la solidité de son patrimoine immobilier, ces données ne peuvent plus être ignorées comme de simples anomalies statistiques.
Le risque climatique physique, nouvelle variable fondamentale de l’immobilier
Pendant longtemps, le risque climatique était perçu comme un enjeu lointain, cantonné aux zones côtières ou aux régions tropicales. Cette perception est désormais obsolète. Les phénomènes météorologiques extrêmes frappent des géographies historiquement épargnées : l’Europe du Sud, l’Australie orientale, et même des métropoles nord-américaines réputées stables. Les inondations de Valence en 2024 illustrent cette bascule : en une seule journée, il est tombé sur la région l’équivalent d’une année entière de précipitations, causant 11 milliards de dollars de dégâts.
Pour les portefeuilles immobiliers, cela se traduit par quatre catégories de risques financiers concrets :
- Hausse des dépenses de maintenance et des capex liés à la mise aux normes de résilience des bâtiments
- Explosion des primes d’assurance, qui pèse directement sur le résultat net d’exploitation (RNE)
- Perturbations opérationnelles — chaleur excessive impactant la productivité dans la logistique ou la construction
- Érosion de la valeur terminale des actifs situés dans des zones exposées à des mutations climatiques structurelles
Ces enjeux modifient en profondeur la grille d’analyse des investisseurs. Comprendre les vraies raisons des hausses et baisses de prix en SCPI passe désormais aussi par une lecture fine du profil d’exposition climatique des actifs sous-jacents. Ignorer ce paramètre, c’est accepter une part de risque non valorisée dans son allocation.
Comment Janus Henderson Investors intègre ces risques dans sa gestion
L’équipe Global Property Equities de Janus Henderson Investors, pilotée notamment par Guy Barnard et Nicolas Scherf, a développé une approche qui dépasse la simple lecture des données ESG standardisées. Et pour cause : la fiabilité des données sur les risques physiques reste limitée pour des sociétés immobilières cotées détenant des portefeuilles diversifiés sur plusieurs continents. L’évaluation qualitative prime donc sur la modélisation quantitative.
Le cœur de leur méthode repose sur l’engagement direct avec les entreprises — visites de sites, réunions régulières avec les directions, analyses des stratégies d’assurance. Ce dialogue nourrit un cadre de valeur relative : les portefeuilles démontrant une résilience climatique robuste justifient structurellement des rendements totaux attendus plus élevés. Pour les acteurs en retard, l’engagement vise à accélérer leur adaptation.
| Région | Risque climatique dominant | Réponse observée |
|---|---|---|
| États-Unis | Incendies, ouragans, sécheresse | Assurance captive, construction sur pilotis, réaménagement paysager |
| Europe du Sud | Sécheresse, inondations, chaleur | Capteurs d’alerte précoce, centres de données sans eau de refroidissement |
| Australie | Inondations récurrentes | Renforcement des normes constructives dans les États exposés |
Aux États-Unis, les REIT résidentielles ont notamment recours à des polices d’assurance captives pour reprendre la maîtrise de leurs coûts. Certaines reconstruisent des digues ou suppriment les matériaux inflammables des abords de leurs actifs. Ces initiatives concrètes renforcent leur position dans les négociations avec les assureurs. Pour les investisseurs qui souhaitent évaluer la liquidité et les risques dans la sélection de véhicules immobiliers, la solidité du profil assurantiel d’un actif constitue un critère de sélection tout aussi important que son taux d’occupation.
Sélectivité accrue et perspective stratégique pour les investisseurs avisés
La divergence de trajectoire entre actifs résilients et actifs vulnérables va s’accentuer. Ce n’est pas une tendance de fond abstraite : c’est déjà visible dans les primes de valorisation accordées aux immeubles bien positionnés face aux aléas climatiques, et dans la décote croissante appliquée aux biens en zones à risque. La sélectivité n’est plus une option, c’est un impératif de gestion.
Pour un patrimoine diversifié cherchant à préserver sa valeur sur le long terme, la sélectivité en SCPI et immobilier non coté devient un levier différenciant. Les véhicules qui intègrent explicitement les critères de résilience climatique dans leur politique d’acquisition méritent une attention prioritaire. Ceux qui ne le font pas exposent leurs porteurs à une dégradation silencieuse de la valeur de leurs parts.
La sélection des gérants en actifs privés suit la même logique — un opérateur qui pratique l’engagement thématique sur le risque climatique — comme le fait l’équipe de Janus Henderson avec son pilier Investissement responsable et gouvernance — offre une couche de protection supplémentaire que les approches passives ne peuvent pas reproduire.
Pour les investisseurs souhaitant accéder à une exposition immobilière de qualité avec une gestion du risque rigoureuse, il peut être pertinent d’analyser les meilleures SCPI françaises et européennes, en bénéficiant de conditions tarifaires avantageuses. La sélection reste le maître-mot : tous les véhicules ne se valent pas face à l’intensification des risques physiques, et la différence entre un gérant proactif et un gérant attentiste se mesurera en points de performance sur les prochaines années.
