L’immobilier logistique européen atteint 45 milliards d’euros en 2025, porté par l’e-commerce et la réindustrialisation, mais des turbulences géopolitiques menacent.

• Croissance structurelle durable : l’e-commerce représente désormais 18,3 % du commerce de détail en France, générant mécaniquement des besoins d’espaces logistiques
• Rendements attractifs : les SCPI logistiques affichent 5,6 % de distribution moyenne avec des baux fermes et des clauses d’indexation protégeant contre l’inflation
• Risques de court terme : la paralysie du détroit d’Ormuz et le ralentissement économique mondial prévu menacent les trésoreries des locataires et la demande logistique
• Diversification recommandée : intégrer la logistique comme composante d’un portefeuille équilibré, plutôt que comme position dominante, limite l’exposition aux cycles commerciaux

Le volume d’investissement logistique en Europe a retrouvé son niveau d’avant-crise en 2025, à près de 45 milliards d’euros. Ce chiffre ne surprend pas ceux qui suivent de près les dynamiques de l’immobilier d’entreprise : entrepôts, plateformes de distribution et locaux d’activités ont traversé la décennie 2015-2025 avec une résilience que bien d’autres classes d’actifs leur ont enviée. Pendant que les bureaux subissaient les effets du télétravail et que les centres commerciaux perdaient de leur attractivité, la logistique affichait des taux d’occupation records et des valeurs locatives orientées à la hausse. Pour un investisseur soucieux de construire un patrimoine solide, cette tendance mérite une lecture à la fois lucide et nuancée.

Des moteurs de croissance structurels qui ne faiblissent pas

L’attrait durable de l’immobilier logistique repose sur plusieurs piliers fondamentaux. Le premier, et le plus visible, reste l’essor continu du commerce en ligne. En France, les achats via internet représentaient 14,2 % du commerce de détail en 2020 ; ce taux a atteint 18,3 % en 2025. Chaque point de pourcentage supplémentaire génère mécaniquement une demande accrue d’espaces : selon les estimations du secteur, un milliard d’euros de ventes en ligne crée environ 50 000 m² de besoins logistiques supplémentaires.

Le second moteur tient à la réindustrialisation européenne. Les programmes de souveraineté — semi-conducteurs, batteries, médicaments — portés notamment par le plan France 2030 génèrent de nouveaux besoins en locaux de production et de stockage. Ces utilisateurs ne cherchent pas des surfaces de prestige — ils cherchent des plateformes fonctionnelles, bien desservies, avec des baux fermes. C’est précisément ce que propose l’immobilier logistique.

Sur le plan des caractéristiques locatives, la logistique présente un profil particulièrement intéressant pour les patrimoines diversifiés :

• Des locataires de taille significative (transporteurs, grandes enseignes, opérateurs e-commerce), offrant une certaine solidité financière
• Des engagements fermes sur plusieurs années, limitant le risque de rotation et d’inoccupation
• Des clauses d’indexation sur indices reflétant l’inflation, qui protègent mécaniquement le rendement distribué contre l’érosion monétaire

Résultat : selon l’ASPIM, les SCPI à prépondérance logistique et locaux d’activité ont affiché un taux de distribution moyen de 5,6 % en 2025, juste derrière les SCPI diversifiées à 6 %, avec une performance globale annuelle de 5,8 %. Des chiffres qui parlent d’eux-mêmes pour quiconque cherche à optimiser le rendement de son allocation immobilière.

Un contexte géopolitique qui impose une lecture plus fine

Raisonner uniquement sur les fondamentaux serait une erreur d’analyse. Le contexte de 2025-2026 oblige à intégrer des variables de court terme que tout investisseur rigoureux doit anticiper.

La paralysie quasi totale du détroit d’Ormuz, consécutive au conflit impliquant l’Iran, Israël et les États-Unis, perturbe profondément les chaînes d’approvisionnement mondiales. Suspension des bookings maritimes, déroutage des vols cargo, engorgement des ports alternatifs : les flux logistiques mondiaux subissent une pression inédite. La croissance du commerce mondial de marchandises devrait ainsi passer d’environ 4,7 % en 2025 à une fourchette de 1,5 % à 2,5 % en 2026, selon la CNUCED.

Pour les SCPI logistiques, cela se traduit par des risques concrets à surveiller de près. Les locataires — transporteurs, distributeurs, e-commerçants — voient leurs coûts opérationnels gonfler. Une PME confrontée à un retard de trois semaines au port de Marseille ne subit pas un désagrément passager ; elle fait face à une menace directe sur sa trésorerie trimestrielle. Si le ralentissement économique mondial se confirme — la croissance mondiale devrait reculer de 2,9 % en 2025 à 2,6 % en 2026 — les risques de renégociation de baux ou de défaillances de locataires deviennent plus tangibles.

Le e-commerce lui-même n’est pas immunisé : une contraction du pouvoir d’achat des ménages sous l’effet de la hausse des prix de l’énergie pourrait temporairement freiner les volumes de ventes en ligne, réduisant la pression à la hausse sur la demande d’espaces logistiques.

La logistique comme poche de diversification, pas comme position dominante

Face à cette dualité — fondamentaux solides sur le long terme, turbulences de court terme — la bonne approche n’est ni l’abandon du secteur ni la surexposition. Elle consiste à intégrer la logistique comme une composante stratégique d’un portefeuille SCPI équilibré, sans en faire le cœur de l’allocation.

ActivImmo ou LOG IN peuvent parfaitement figurer dans un portefeuille bien construit — leurs rendements respectifs de 5,49 % et 6,21 % en 2025 en font des boosters de performance appréciables en période favorable. Mais une concentration excessive sur ces véhicules expose l’investisseur à la santé économique d’un seul type de locataire et d’un seul cycle. Une SCPI comme Reason, qui distribue la logistique à hauteur de 41 % aux côtés de bureaux, d’éducation et de commerce, illustre mieux la logique d’équilibre recherchée.

Pour compléter cette allocation, des secteurs structurellement décorrélés des flux commerciaux mondiaux méritent toute l’attention : l’immobilier de santé (EHPAD, cliniques, maisons médicales) bénéficie du vieillissement démographique indépendamment des cycles du commerce ; le résidentiel suit les besoins de logement des ménages ; les bureaux prime dans les zones les plus recherchées maintiennent leur résilience à la vacance.

Construire cette allocation avec précision demande une lecture croisée des bulletins trimestriels des sociétés de gestion, des dynamiques locatives sectorielles et des indicateurs macroéconomiques. C’est un travail d’analyse que Finconnexion réalise pour ses clients : remboursement immédiat jusqu’à 4 % du montant investi, accès aux meilleures SCPI françaises et européennes, et remboursement de 2 % sur les SCPI sans frais d’entrée. Découvrez notre offre SCPI pour construire une stratégie adaptée à votre profil et à l’environnement économique actuel.