Les SCPI connaissent en 2025 des évolutions contrastées entre performances remarquables et difficultés structurelles persistantes.

• 18 revalorisations de parts enregistrées contre 8 en 2024, témoignant d’une amélioration progressive des fondamentaux malgré 14 baisses plus marquées
• Collecte brute en rebond de 17% atteignant 5,5 milliards d’euros, avec un quatrième trimestre dynamique à 1,5 milliard d’euros
• Problématique de liquidité concentrée sur 15 véhicules avec 2,8 milliards d’euros de parts en attente, soit 3,1% de la capitalisation totale
• Performance globale annuelle (PGA) introduite en octobre 2025, combinant taux de distribution moyen de 4,91% et évolution des prix
• SCPI diversifiées leaders avec 65% de la collecte, tandis que 41 véhicules affichent une performance supérieure à 6%

Le secteur des sociétés civiles de placement immobilier traverse actuellement une période de mutations profondes, caractérisée par des dynamiques contrastées qui dessinent un paysage d’investissement nettement segmenté. L’année 2025 a révélé une dichotomie marquée entre des véhicules affichant des performances remarquables et d’autres confrontés à des difficultés structurelles persistantes, notamment sur le plan de la liquidité.

Les revalorisations signent le retour d’une dynamique positive

Contrairement aux anticipations pessimistes, 18 véhicules d’investissement ont procédé à une revalorisation de leur prix de part au cours de l’année écoulée, marquant une évolution significative par rapport aux 8 revalorisations enregistrées en 2024. Cette tendance témoigne d’une amélioration progressive des fondamentaux, même si 14 produits ont dû ajuster leurs valorisations à la baisse. Les reculs ont en revanche été plus prononcés que les hausses, avec des diminutions comprises entre 5,76% et 23,28% pour les véhicules les plus affectés.

L’analyse des valeurs d’expertise au 31 décembre 2025 révèle plusieurs opportunités stratégiques. Certains produits présentent désormais des prix de part décotés par rapport à leur valeur de reconstitution, suggérant un potentiel de revalorisations additionnelles dans les mois à venir. Cette situation ouvre des perspectives intéressantes pour les investisseurs avisés recherchant des points d’entrée favorables, particulièrement dans un contexte où l’investissement en SCPI via Finconnexion permet de bénéficier d’un remboursement immédiat jusqu’à 4% du montant initial investi.

La collecte brute a rebondi de 17% pour atteindre 5,5 milliards d’euros en 2024, avec un quatrième trimestre particulièrement dynamique affichant 1,5 milliard d’euros. Cette reprise constitue un signal encourageant pour 2026, malgré la décollecte persistante observée sur les autres fonds immobiliers grand public tels que les sociétés civiles en assurance-vie et les OPCI.

Une problématique de liquidité persistante mais concentrée

Les tensions sur la liquidité demeurent le principal défi structurel du marché, avec 2,8 milliards d’euros de parts en attente de retrait, représentant 3,1% de la capitalisation totale. Cette situation s’est détériorée d’environ 400 millions d’euros par rapport à 2024, principalement en raison d’arbitrages réalisés par un assureur en fin d’année. L’analyse révèle une concentration significative des difficultés : trois quarts des parts en attente concernent 15 véhicules gérés par seulement 7 sociétés de gestion.

Les SCPI de bureaux continuent de porter l’essentiel des problématiques, concentrant 10 des 14 baisses de prix de part enregistrées. Face à cette situation, de nouvelles mesures correctrices émergent, notamment la suspension de la variabilité du capital. Après Novapierre Résidentiel en avril 2025, Primopierre a adopté cette stratégie en début d’année, avec d’autres véhicules susceptibles de suivre cette voie. Cette décision, bien qu’impactant négativement la valorisation à court terme, pourrait s’avérer nécessaire pour assainir durablement les structures affectées.

L’émergence de la performance globale annuelle transforme l’évaluation

L’introduction en octobre 2025 de la performance globale annuelle (PGA) constitue une avancée majeure dans l’appréciation des rendements. Cet indicateur combine le rendement distribué et l’évolution du prix des parts sur l’année, offrant une vision plus exhaustive que le seul taux de distribution. Le taux de distribution moyen 2025 s’établit à 4,91%, en progression de 0,19 point par rapport à l’année précédente, tandis que 39 véhicules affichent des rendements supérieurs ou égaux à 6%, contre 26 précédemment.

Cette évolution méthodologique explique partiellement les 11 revalorisations observées sur les deux derniers mois de l’année, les gestionnaires cherchant à optimiser leur positionnement dans les classements de performance. L’écart entre le taux moyen pondéré par capitalisation (4,90%) et la moyenne simple (5,70%) souligne la polarisation croissante entre les produits de différentes tailles. Sur la base de la PGA, 41 véhicules présentent une performance supérieure ou égale à 6%.

Les SCPI diversifiées dominent largement le top 10 des distributions, avec des performances remarquables comme celle de Wemo One affichant un taux record de 15,27%. Transitions Europe a réalisé la meilleure collecte de l’année avec 560 millions d’euros levés. Néanmoins, ces performances exceptionnelles s’expliquent en partie par la jeunesse de ces fonds et l’effet relutif du délai de jouissance lorsque la collecte est rapidement investie.

Anticiper les évolutions sectorielles et structurelles

L’analyse sectorielle révèle des dynamiques différenciées qui requièrent une vigilance accrue dans la sélection. La logistique maintient une trajectoire positive avec une stabilité des rendements et des valorisations. L’hôtellerie connaît des fortunes diverses, seule Atream Hôtels affichant une collecte nette positive. La santé présente un tableau contrasté, avec Primovie subissant une nouvelle baisse de prix de part de 11,35% et des parts en attente de retrait.

La baisse des taux directeurs de la BCE, stabilisés à 2% depuis plusieurs mois, crée un environnement potentiellement favorable. Les conditions d’acquisition restent avantageuses avec des niveaux de rendement élevés et des opportunités d’investissement attractives. Néanmoins, des facteurs d’incertitude persistent : l’instabilité politique nationale, les conflits armés internationaux et les conséquences de certaines politiques économiques peuvent influencer les taux de long terme.

Le marché a connu un afflux de nouveaux véhicules en 2024 et 2025, avec 10 lancements en 2025 après 17 l’année précédente. Si Iroko Atlas a réussi son introduction avec 60 millions d’euros collectés en quelques heures, d’autres n’ont pas trouvé leur public, comme Patrimonia Capital & Rendement dissoute après seulement un an d’existence. Des consolidations supplémentaires sont probables, soit par dissolution, soit par rachats entre sociétés de gestion.

Pour évaluer la capacité d’un véhicule à maintenir ses rendements dans la durée, il convient d’examiner des indicateurs complémentaires : le rythme de collecte, le rendement moyen du portefeuille, le taux d’occupation des locaux et le niveau d’endettement. L’accès aux meilleures SCPI françaises et européennes nécessite une sélection rigoureuse, d’autant que certaines opportunités intègrent désormais un remboursement de 2% pour les produits avec 0 frais.